La actividad en el mercado de las oficinas en Barcelona remontará este año, después de un 2023 caracterizado por cierta atonía y por un descenso tanto en transacciones como en superficie contratada. Así lo prevé la consultora Cushman & Wakefield, cuyo socio de Mercado de Capitales, Eusebi Carles, asegura que 2024 recuperará los niveles habituales del mercado: “Sin llegar a la exuberancia, el nivel de actividad subirá”.
Así, la superficie contratada volverá a situarse en niveles similares al de años anteriores: “Creemos que este año se volverá a acercar a los habituales 300.000 metros cuadrados”, después de un 2023 en el que la cifra se situó en torno a los 260.000 metros cuadrados. El mercado y el stock variará este año a medida que empiecen a operar las múltiples promociones de oficinas que están en marcha, y que representan más de 116.000 metros cuadrados para este año.
La mayoría de estas promociones se concentran en el 22@, zona donde actualmente la tasa de disponibilidad es ya del 25% y que sumará cerca de 80.000 metros cuadrados nuevos este año mediante nuevos edificios o inmuebles que se reincorporarán al mercado tras su reforma. Entre las nuevas promociones del 22@ destaca por su dimensión el edificio Two Parc Central. Con 22.900 metros cuadrados, estará operativo a finales de año tras una inversión de alrededor de 50 millones. El inmueble seguirá el camino de su hermano mayor, el One Parc Central, ya operativo y con 22.300 metros cuadrados, ubicados en el complejo Parc Central, que ocupa cuatro manzanas del Poblenou.
Las promociones en el conocido como distrito tecnológico incluyen proyectos distribuidos en arterias como Pere IV, Llacuna, Àvila y Almogàvers. En esta última se ubica el edificio A100, con 9.000 metros cuadrados en ocho plantas, que estarán operativas en el último trimestre del año.
También en el 22@ y con cerca de 14.000 metros cuadrados, la torre de oficinas conocida como Diagonal 197 terminará de reformarse a principios de este año. El edificio, diseñado por el británico David Chipperfield, dispone de 16 plantas a pocos pasos de la renovada Plaza Glòries. En el otro extremo de la Diagonal y junto a Francesc Macià se ubica otro edificio con una superficie para oficinas similar, aunque con un pasado distinto y frecuentado por muchos. El antiguo Corte Inglés de Diagonal con Francesc Macià reabrirá este año reconvertido en un complejo que combinará un uso comercial con el de despachos, con 13.800 metros para oficinas.
A cinco manzanas, la emblemática y prominente torre Banco Sabadell, en el cruce entre la Diagonal y Balmes, pondrá a disposición del mercado casi 12.000 metros cuadrados para oficinas. Con 83 metros de alto y 24 plantas, Sabadell vendió el icónico edificio a la firma inmobiliaria Hines por cerca de 90 millones de euros en 2021, con la intención de llevar a cabo una reforma integral del edificio que estará lista en el segundo semestre del año.
También a finales de año está previsto que termine la reforma de la Casa Tecla Sala, ubicada en la calle Casp y a pocos metros de Urquinaona. Ubicado en plena zona prime, este edificio de estilo racionalista de 1929 se ha restaurado para convertirlo en un complejo con una superficie destinada a oficinas de 5.800 metros cuadrados.
Sin embargo, la estrella de las promociones que están en marcha en la capital catalana es el Edificio Estel. La reforma de la antigua sede de Telefónica de la Avenida Roma pondrá a disposición del mercado cerca de 50.000 metros cuadrados de superficie, tras una década de abandono y una inversión de más de 80 millones de euros impulsada por los fondos Freo y Bain Capital. La previsión es que la reconversión del complejo en oficinas termine a finales de 2024, aunque su primer gran inquilino ha anunciado que se trasladará en 2025: será el hub de I+D de AstraZeneca. Si las obras acaban efectivamente antes de que termine 2024 y su superficie entra al mercado de oficinas, Barcelona ganará más de 150.000 metros cuadrados este año.
De cara a 2025, Cushman & Wakefield prevé que Barcelona incorpore cerca de 200.000 metros cuadrados para oficinas, en un cómputo que incluye los 50.000 del Edificio Estel y proyectos que actualmente están tramitando licencias. Entre los inmuebles que se prevé que formen parte del stock de oficinas a partir del próximo año figura una superficie de 19.000 metros cuadrados del futuro CaixaResearch Institute, entre otras promociones distribuidas por la ciudad, con gran presencia de nuevo en el 22@.
Espacio disponible y la particularidad del 22@
La entrada en el mercado de estas oficinas no afectará de forma notable a la disponibilidad, que registrará una leve tendencia al alza, según la consultora. Las oficinas disponibles en la ciudad se sitúan ahora en torno al 10,5%, en una cifra que varía en función de la zona, y que ha aumentado por la reducción de la contratación en 2023. De cara a 2024, Carles avanza que diversas compañías valoran “entre bastidores” desembarcar en espacios significativos de la ciudad.
La mayoría de nuevas promociones y edificios reformados se concentran al 22@, zona que sumará cerca de 80.000 metros cuadrados nuevos este año
En el 22@, el nivel de disponibilidad está por encima de la media de la ciudad, y se encuentra en torno al 25%. “A veces se habla del 22@ como una zona complicada, y algunos incluso hablan de fracaso, cuando en realidad es todo lo contrario”, reivindica Carles. Considera que el hecho de que el grueso de la oferta de oficinas se concentre en el distrito tecnológico genera este aumento de la disponibilidad, en una situación “absolutamente coyuntural” en la que el mercado aún no ha digerido los metros cuadrados que se han puesto a su disposición.
“La zona saldrá adelante a medida que esta digestión se produzca en los próximos meses o un par de años”, vaticina Carles. Esta disponibilidad, de hecho, permite que grandes compañías puedan contemplar el 22@ como su pista de aterrizaje, y a partir de este año dispondrán de estos 80.000 metros cuadrados más que sumarán las promociones que están en marcha.
Estas previsiones llegan después de un 2023 que “no ha sido un año sencillo para el mercado desde el ángulo de la inversión”. Esta situación, causada a nivel global por los tipos de interés y la inestabilidad internacional, llevó a que en 2023 se transaccionaran unos 400 millones de euros en activos de oficinas en Barcelona, bajando desde los 1.400 millones de 2022 y los 2.000 millones de 2021. Las cifras se traducen en una contratación de oficinas de 260.000 metros cuadrados el año pasado, por debajo de los más de 300.000 que se suelen registrar anualmente.
“Esta situación no necesariamente se replicará en 2024”, ha avanzado Carles, que augura que el control de la inflación dará paso a un recorte de los tipos de interés que empezará a invertir la situación actual. Prevé que la primera mitad del año mantenga una tendencia continuista con la de 2023, y que el segundo semestre registre una reactivación del mercado.
La estrella de las promociones que están en marcha es la reforma del Edificio Estel, que pondrá a disposición del mercado cerca de 50.000 metros cuadrados para oficinas
Carles ha destacado que las cifras de 2023 también están condicionadas por el hecho de que no se produjeron operaciones de gran calado. Sin embargo, remarca que estas grandes transacciones “no generan tendencia y se producen de manera independiente: lo que genera mercado de verdad son las operaciones de tamaño medio, que son las que indican si el mercado se está moviendo en una u otra dirección”. En este sentido, el número de operaciones que se produjeron en Barcelona en 2023 no disminuyeron respecto a las de 2022, y se situaron en torno a las 350 en ambos años.
Sobre los precios del alquiler, los datos de Cushman & Wakefield apuntan a que experimentarán una moderación al alza. Carles diferencia el comportamiento en este ámbito de las oficinas que cumplen con todos los estándares de calidad e innovación y los inmuebles que están en “KO técnico”, que han tomado caminos distintos que van ensanchando la distancia entre sí. “En este ámbito se abre el debate histórico en Barcelona de dar una segunda vida a edificios de oficinas que ya no funcionan como tal, convirtiéndolos en vivienda u hoteles”, en un contexto en el que la apertura de hoteles está restringida en la ciudad mediante el Plan Urbanístico de Alojamientos Turísticos (Peuat).
Oficinas en la postpandemia
Ante las voces que apuntan a que las empresas terminarán por prescindir de sus oficinas para pasar al modelo de teletrabajo testado en la pandemia, Carles descarta esta tendencia y asegura que “se está volviendo a nivel de actividad parecido al previo al Covid”. Así, el teletrabajo se está integrando en el modelo presencial sin eliminarlo.
La incorporación del trabajo a distancia en múltiples compañías está teniendo efectos en la tipología de oficinas que se demandan, aunque “es pronto para hacer un diagnóstico”. Los primeros años tras el Covid están registrando más demanda de oficinas con entornos colaborativos, de encuentro y reunión, “espacios de calidad para lograr que la oficina sea un lugar en el que ocurren cosas”. Lo hacen también mediante nuevos modelos, como las oficinas flexibles que comparten espacios comunes y que representan un 3,5% del espacio total de oficinas de Barcelona. Con estas nuevas modalidades, la renovación de edificios y el impulso de nuevas promociones, el mercado de las oficinas aspira a revitalizarse en un 2024 que prevé notables incorporaciones.
