Barcelona percibirá signos de reactivación de la inversión inmobiliaria a lo largo de 2024, especialmente en el segundo semestre. Así lo indica el informe Real State Market Outlook 2024 de la consultora CBRE, que augura un crecimiento de la inversión por encima del 10% en la capital catalana, hasta rebasar los 2.000 millones de euros y después de un 2023 en el que el sector ha registrado una caída del 49% en el entorno barcelonés.
En concreto, el volumen de inversión del mercado inmobiliario de Barcelona ha cerrado 2023 con 1.821 millones de euros, casi la mitad de los 3.586 millones de 2022 y los 3.654 millones de 2021, dos años que fueron de récord al dejarse atrás la pandemia. La evolución va en la línea de la caída que ha registrado la inversión inmobiliaria a nivel Europeo, del 48%. En Barcelona, el segmento hotelero ha liderado la inversión, con 578 millones de euros, seguido por el sector industrial y logístico, con 555 millones.
Los 578 millones en inversión inmobiliaria en hoteles representaron el tercer mejor año de la serie histórica, en un 2023 marcado por diversas operaciones de calado, como la compra del Mandarin Oriental por parte del grupo saudí The Olayan por 240 millones de euros, y la adquisición del Hotel Sofia, que Blasson Property Investments y Axa compraron por 180 millones. El ritmo con el que ha empezado 2024 en este ámbito no ha sido menor: los hoteles de lujo Miramar y La Florida han pasado a manos de la socimi Atom Hotels por 50 millones de euros. Todo en un contexto en el que la apertura de hoteles está restringida en la ciudad mediante el Plan Urbanístico de Alojamientos Turísticos (Peuat), que el responsable de CBRE Barcelona, Xavier Güell, ha llamado a flexibilizar. “Podemos reflexionar de forma muy controlada, puntual y estudiada permitir la entrada de cadenas de alto valor añadido. Sabemos que hay muchas ganas”, ha garantizado.
La inversión inmobiliaria residencial disminuyó un 68%, aunque las modalidades de vivienda flexible se dispararon un 147%, hasta los 45 millones
Con 555 millones de euros, el sector industrial y logístico siguió de cerca a los hoteles en cuanto a la inversión inmobiliaria. Se trata de un “volumen récord de inversión”, aunque menor que el de 2022, cuando se registró un 16% más. La cifra representa un 44% de la inversión inmobiliaria en este sector del conjunto de España. Sin embargo, la contratación se redujo en 2023 en un 43,2%, hasta los 536.000 metros cuadrados. Este dato se debe, en parte, a la baja disponibilidad, que experimentará un leve repunte en 2024, según la consultora, que prevé que en 2024 aumente la contratación hasta los 600.000 metros cuadrados alquilados, según Güell.
Por su lado, el sector de la vivienda registró 323 millones de euros de inversión en Barcelona. La cifra representa un 68% menos que en 2022, que estuvo marcado especialmente por la compra por 600 millones de 1.500 viviendas de Patrizia a BCorp. “Si no se tiene en cuenta esta transacción, el descenso es más moderado”, ha puntualizado Güell.
La inversión en vivienda en Barcelona y su entorno tiene en cuenta la residencia tradicional pero va más allá, ya que incluye modelos alternativos como el coliving, residencias de estudiantes, senior living y apartamentos con servicio. Estas modalidades de vivienda flexible se ha disparado un 147% en 2023 y ha alcanzado los 45,4 millones de euros, como ha detallado la responsable de Research de CBRE Barcelona, Marta Tarrío.
Reconvertir oficinas
Ante la alta demanda y falta de oferta en el ámbito residencial, Güell ha apostado por que las administraciones públicas faciliten la labor de promotores privados para que anualmente entren en el mercado entre 12.000 y 15.000 nuevas viviendas, doblando las cifras actuales, según el responsable de CBRE Barcelona.
Güell considera que una vía para poner al mercado más vivienda es la reconversión de oficinas, en un contexto en el que la inversión inmobiliaria en este ámbito registró una caída del 76% en Barcelona en 2023, cuando alcanzó 261 millones de euros. La contratación de oficinas ha bajado un 23,7%, en línea con otras ciudades europeas. “A medida que se recupere el mercado internacional, también Barcelona experimentará probablemente una recuperación superior a la media”, ha pronosticado Güell. En esta línea, ha augurado que 2024 superará los 250.000 metros cuadrados de oficinas, respecto a los 231.000 de 2023.
De cara al año que acaba de empezar, Güell pronostica que aumentará el nivel de desocupación de oficinas, también ante la previsión de que entren en el mercado nuevas promociones, como la del Edificio Estel. Prevén, además, que la desocupación se amplíe en determinadas zonas del 22@, mientras que se ha mantenido en el centro de la ciudad.
En estas circunstancias, el directivo de CBRE ha apostado por facilitar que oficinas obsoletas acojan otros usos, como residenciales y hoteles. “Las ciudades deben estar vivas y adaptarse a los nuevos tiempos”, por lo que ha pedido flexibilizar la normativa para admitir estos cambios y devolver a la vida edificios de oficinas que han quedado obsoletos: “No hay nada peor para una ciudad que un edificio abandonado”.
Un futuro de salud e IA
En esta situación, el responsable de CBRE Barcelona ha defendido repensar las oficinas, especialmente en el 22@, destinado principalmente a este uso. La ciudad apostó por articular este distrito tecnológico hace dos décadas y lo hizo de forma acertada, según él. Ahora, más de 20 años después, considera que la ciudad debe volver a escoger en qué ámbitos quiere posicionarse: “Tenemos que elegir dónde queremos estar los próximos 10 o 15 años. La tecnología seguirá marcando el camino, pero ya no en términos tan genéricos, sino que ahora tenemos que ser más específicos”.
CBRE considera que Barcelona debe concentrar su foco en las ciencias de la salud y la IA en las próximas décadas
El potente tejido tecnológico que ha desarrollado Barcelona a lo largo de las últimas décadas le otorga la flexibilidad necesaria para enfocarse a tecnologías específicas, que CBRE defiende que deberían ser la IA y las ciencias vinculadas a la salud. “Es difícil encontrar otra ciudad europea que tenga la estructura que tiene Barcelona para poder ser uno de los grandes hubs de life science de Europa”.
De hecho, está previsto que este sector desarrolle 950.000 metros cuadrados en los próximos años en Barcelona, que incluyen 45.000 metros cuadrados de la futura Ciutadella del Coneixement, 19.000 del CaixaResearch Institute y la consolidación del Parc Científic de Barcelona, con 330.000 metros cuadrados, además de más de 550.000 metros cuadrados del futuro BioClúster de Innovación y Salud en L’Hospitalet de Llobregat.
El sector de life science está configurado en Barcelona y su entorno por unas 420 startups, 20 hospitales universitarios, 12 universidades, 91 instituciones de investigación y 247.000 empleos. Cuenta, además, con proyectos de colaboración público-privada que se deben “potenciar y aprovechar”, según Güell, que ha puesto en valor la relevancia de este sector y también la importancia que la IA tendrá en el futuro: “Creemos que es donde debería pivotar Barcelona en los próximos años”.
Es un futuro que encara Barcelona tras un 2023 que ha representado “el cierre de una etapa expansiva a nivel inmobiliario”, según el responsable Güell. El fin de este ciclo, iniciado en 2014, abre un escenario con nuevas reglas de juego. “Ante este descenso, algunos creen que termina el juego; yo creo que el juego acaba de empezar”, ha enfatizado Güell, y es que los estrategas del sector esperan a momentos como este para configurar sus carteras de inversión.
