El distrito tecnológico 22@ de Barcelona sigue despertando el interés de inversores nacionales e internacionales, desde importantes socimi (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) a destacados fondos de inversión internacionales, que lo consideran una de las áreas de desarrollo inmobiliario más importantes de Europa. Una atracción que se está traduciendo en proyectos de cierta envergadura, especialmente en el segmento de las oficinas, en la llamada zona norte del barrio del Poblenou.
En su conjunto, para los próximos dos años, en el 22@ están proyectados 34 desarrollos inmobiliarios para nuevas oficinas, con una superficie total de 365.000 metros cuadrados, según datos de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield, parte de los cuales se entregará en el primer semestre de 2022.
De las nuevas promociones destaca el hecho de que más del 60% están ubicadas en la zona norte del distrito de Sant Martí. Se trata de una superficie delimitada por el triángulo que dibujan tres de las arterias principales de la ciudad: la Avenida Diagonal, la Gran Via y la Ronda Litoral; y que es la prolongación del espacio urbano del barrio del Poblenou que ha prosperado exponencialmente desde principios del siglo XXI como motor económico de Barcelona, entre la Torre Glòries y la Rambla del Poblenou.
El 22@ que se ha proyectado desde 2000, esta área premium muy consolidada próxima al eje de Glòries, ha sido desde 2014 y hasta 2019 una de las cinco subzonas de Europa con mayor crecimiento de las rentas y con la atracción de grandes empresas nacionales e internacionales. “Esto pone en perspectiva lo que ha sido y lo que es el 22@ en términos de atracción inmobiliaria”, explica Xavier Güell, director de la oficina de CBRE en Barcelona. Aunque ha crecido mucho, sigue siendo un área muy competitiva donde la renta prime está en torno a los 24,5 euros el metro cuadrado, una renta muy baja comparada con otras zonas de Europa, pero de las más elevadas de la ciudad.
El 22@Nord está delimitado por tres de las arterias principales de la ciudad: la Avenida Diagonal, la Gran Via y la Ronda Litoral
Por eso, en los últimos tres años, los promotores inmobiliarios se han fijado en la zona norte del barrio, donde las rentas pueden estar en torno a los 20 euros o por debajo de esta cifra. “Aunque, a largo plazo, los precios de las dos zonas se equipararán”, manifiesta Eusebi Carles, responsable de oficinas de la consultora Cushman & Wakefield en Barcelona.
Actualmente, más del 60% de la oferta de nuevas oficinas en Barcelona está concentrada en esta área y la demanda no se ha hecho esperar. Las grandes corporaciones internacionales siguen mostrando su interés por la ciudad y su barrio tecnológico, como T-Systems, con 7.000 metros cuadrados reservados en el futuro edificio de La Escocesa; Webhelp, con 20.000 metros cuadrados en SELVAM@R 125; e Inetum, que ha alquilado 2.200 metros cuadrados en el Parque Empresarial 22@, de la calle Fluvià (las tres en la zona norte); además del espacio de 775 metros cuadrados de SITA, en el área sur, que todavía atrae parte de la demanda.
Según datos de la también consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman Barcelona, la mayoría de los nuevos proyectos de 22@Nord hasta 2024 son de nueva construcción: 14 proyectos son nuevos desarrollos y tres son rehabilitaciones de edificios anteriormente de uso industrial, con un total de nueva oferta estimada hasta 2024 sólo en esta área de más de 280.000 metros cuadrados.
El norte del 22@ está aprovechando los logros del distrito tecnológico que ha generado un ecosistema emprendedor muy atractivo, con una comunidad de extranjeros afincados en la ciudad, muchos de los cuales trabajan en las empresas TIC de este espacio urbano que se ha transformado en un hub digital. Todo ello ha creado “un buen equilibrio de usos” en todo el barrio de Poblenou, destaca Xavier Güell.
La complementariedad de las zonas residenciales y comerciales, con un moderno parque de oficinas de calidad, el nivel de servicios y de infraestructuras de transporte y la proximidad al mar hacen del 22@ una de las zonas más atractivas de la ciudad, destacan fuentes de Savills Aguirre Newman Barcelona.
Se trata de una de las áreas urbanas más atractivas de la ciudad
Además, en la superficie del 22@Nord, habrá un peso específico de las residencias para estudiantes, a raíz de la instalación del Campus de las Artes que promueve la Universitat de Barcelona, rehabilitando el recinto fabril de Can Ricart, declarado bien cultural de interés nacional. También han ganado protagonismo las zonas verdes, desde el Parc Central del Poblenou, que se puede considerar la puerta de entrada, hasta el Parc del Besòs, en el otro extremo.
La disponibilidad de suelo ha permitido que “los proyectos que se están desarrollando abarquen manzanas enteras”, concreta Eusebi Carles y recuerda que la remodelación urbanística de las calles Pere IV y Cristòbal de Moura “contribuirá a pacificar y dignificar”. Menciona también la actuación del Ayuntamiento de Barcelona para revitalizar el eje cívico y cultural, con La Escocesa como pieza clave y la antigua fábrica de Ca l’Alier como centro de innovación urbana; además de la promoción de viviendas.
Las promociones se caracterizan por ser edificios que no se pueden encontrar en otros lugares de la ciudad, con construcciones a cuatro vientos, mayor altura libre, superficie por planta mayor (de una media de 2.500 metros cuadrados, en algunos casos), falso suelo técnico, un buen sistema de clima, terrazas y, tecnológicamente, son estructuras más avanzadas y disponen de las certificaciones de eficiencia energética y sostenibilidad, además de las certificaciones WELL para el confort de los usuarios. La horquilla de superficies de los edificios nuevos va desde más de los 3.000 metros cuadrados hasta los 38.000 metros cuadrados.
La atracción de Barcelona
Barcelona empezará 2022 como una ciudad muy atractiva para vivir y trabajar, y se consolidará como hub tecnológico de referencia en el sur de Europa, al tiempo que dispondrá de un buen parque de oficinas de calidad adecuadas a los requerimientos de la demanda actual, según Natalia Montal, Associated Director Offices Leasing de Savills Aguirre Newman Barcelona.
Montal expone que “compañías que durante el último año y medio tuvieron paralizado su proceso de búsqueda y relocalización de sus espacios de trabajo lo están reactivando en los últimos meses“. Además, el sector tecnológico ha sufrido menos el impacto a nivel económico de la covid, por lo que se ha registrado un crecimiento de compañías de este sector que ha provocado un buen volumen de absorción neta de la oferta de oficinas en la ciudad.
El mercado de Barcelona espera poco más de 400.000 m2 de oficinas, de los cuales el 73% corresponderá a nuevos desarrollos, entre el último trimestre de 2021 y todo 2022
Según datos de Savills Aguirre Newman Barcelona, entre el último trimestre de 2021 y todo 2022, el mercado de Barcelona espera poco más de 400.000 metros cuadrados de oficinas, de los cuales el 73% (293.500 metros cuadrados) corresponderá a nuevos desarrollos y el 27% a proyectos de rehabilitación de edificios de oficinas ya existentes. Las nuevas áreas de negocio siguen acogiendo gran parte de la superficie nueva y renovada que se incorporará al mercado (74% entre el último trimestre de 2021 y 2022), con el distrito tecnológico como principal submercado (68% del total y 93% de las nuevas áreas de negocio).
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ALGUNOS PROYECTOS PREVISTOS PARA 2022
One Parc Central
En las inmediaciones del Parc Central del Poblenou, se desarrollará el proyecto que lidera la Universitat de Barcelona y que se complementará con una residencia de estudiantes, un hotel Marriot y un edificio de oficinas que se está construyendo en mitad del parque. Se trata de One Building, un proyecto del estudio Batlle i Roig, de 12 plantas de altura y tres plantas bajo rasante, con más de 22.000 metros cuadrados de oficinas y unos 2.200 de terrazas. El edificio, que se entregará en verano de 2022, fue adquirido por DWS, una firma de gestión de activos propiedad del grupo Deutsche Bank, que lo compró a Värde Partners, por 128 millones de euros.
Smart Building – La Escocesa
El edificio Smart Building lo promueve Meridia Capital —grupo fundado por Javier Faus— entre las calles Pere IV y Fluvià, junto al centro municipal de producción artística La Escocesa. El complejo, con una superficie total de 24.600 metros cuadrados de oficinas, lo ha desarrollado el estudio de arquitectura y interiorismo GCA Architects. También se entregará a mediados de 2022.
Selva de Mar 125
SELVAM@R 125 es un complejo de Acciona y el fondo del gestor de inversiones inmobiliarias Tristan Capital Partners. Con una inversión de 100 millones de euros, sacarán adelante cuatro edificios de oficinas con un total de 31.000 metros cuadrados de superficie. Dos terceras partes han sido alquiladas por Webhelp.
Antigua fábrica Nubiola
En la calle Cristòbal de Moura 121, habrá un complejo de oficinas, de unos 11.500 metros cuadrados, que son una parte de los 30.000 metros cuadrados de los antiguos terrenos de la antigua fábrica de pigmentos Nubiola, entre las calles del Treball y de la Agricultura. Una parte la desarrolla Mitsubishi Estate, a través de Europa Capital, y se entregará en 2022. Está diseñado de tal forma que el edificio —que intentará asimilarse al legado industrial, combinando vidrio y ladrillos— formará parte de un complejo empresarial con espacios comunes que favorecerán la creación de sinergias entre los empleados y donde se mantendrá intacta una de las antiguas chimeneas de Nubiola Pigmentos.
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PROYECTOS DE CARA A 2023
Urban BCN 22@ Offices & Hotel
La promotora DWS tiene otro proyecto en el Parc Central, en la antigua fábrica de helados de Frigo en el Poblenou y que posteriormente fue de Farggi. Está ubicado en la intersección de las calles Perú y Bilbao, con 57.418 metros cuadrados, con oficinas, lofts y hotel de la cadena Marriot. En este caso, adquirió el proyecto llave en mano a Actual Capital Advisors y será diseñado por el estudio de arquitectura QID Studio Arquitectes.
Perú 62
En la antigua Fábrica de Tules y Encajes, el fondo alemán Patrizia desarrollará la rehabilitación de las naves de la antigua factoría, con un diseño de oficinas con mucho carácter industrial porque respetará buena parte de la edificación.
