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ace tan solo cinco años, casi nadie había oído hablar de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, las SOCIMI. Hoy son las reinas del resurgido sector del ladrillo en España, con miles de millones en activos y la casi exclusiva de hacer inversiones importantes en un negocio que hace poco era sinónimo de ostracismo y quiebra. Su peso se ha hecho tan grande que las SOCIMI también han conseguido colarse en las negociaciones entre el Gobierno español y Podemos para sacar adelante los Presupuestos Generales del Estado para 2019. La formación morada pide que se cambie el régimen fiscal de estas sociedades de inversión –ahora exentas de pagar el impuesto de sociedades– a las que acusa además de tener un papel protagonista en el alza de los precios del alquiler. Pero, ¿por qué se han convertido en tan poco tiempo en las joyas de la corona del mercado inmobiliario?
En 2013 el escenario ha cambiado, el sector inmobiliario ya ha tocado fondo, los bancos han hecho limpio gracias a los 60.000 millones de euros del rescate, y los activos más tóxicos ya han ido a parar a la Sareb o banco malo. Con esta base, el nuevo Gobierno del popular Mariano Rajoy decide dar una nueva oportunidad a las SOCIMI
Retrocedamos a 2009. La economía española se encuentra inmersa en una de las peores crisis de la historia reciente y su sector inmobiliario, hasta hacía poco el dueño del ‘milagro español’, está haciendo agua. El entonces presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, lleva adelante una ley para crear una versión local de lo que en todo el mundo se conoce como REITs, (Real Estate Investment Trust), creados en Estados Unidos como vehículos financieros para canalizar la inversión inmobiliaria a través de sociedades que cotizan en bolsa. El negocio es sencillo, invertir en activos inmobiliarios, desde oficinas, naves industriales, hoteles o viviendas, y gestionarlos en régimen de alquiler.
El invento, sin embargo, no acaba de cuajar. El ladrillo está demasiado debilitado para generar negocio y los únicos que se atreven a poner el pie en este momento son los fondos buitres. Además, salir a bolsa en medio del caos financiero mundial tampoco parece la mejor de las opciones. Pero en 2013 el escenario ha cambiado, el sector inmobiliario ya ha tocado fondo, los bancos han hecho limpio gracias a los 60.000 millones de euros del rescate, y los activos más tóxicos ya han ido a parar a la Sareb o banco malo. Con esta base, el nuevo Gobierno del popular Mariano Rajoy decide dar una nueva oportunidad a las SOCIMI. Les relaja los requisitos y establece el tratamiento fiscal que ahora está en cuestión, para incentivar a los inversores a entrar en el juego. Y funciona. Vaya si funciona. Cinco años más tarde, las cuatro principales SOCIMI –Merlin, Colonial, Hispania y Lar España– suman más de 27.000 millones en activos en el mercado.
El sector defiende que el principal valor de las SOCIMI es precisamente que aportan transparencia al negocio del alquiler y que estos grandes propietarios invierten en mantener en condiciones óptimas los pisos para evitar que pierdan valor
Para el director de Advisory Services de la consultora Gesvalt, Sergio Espadero, el rápido crecimiento de estas sociedades se explica por lo que han sabido aportar como revulsivo del mercado inmobiliario español: “han aportado profesionalidad, dinamismo, transparencia al sector y un incremento en el volumen de inversión. Por otra parte, cubren una necesidad actual en el mercado inmobiliario español, que es la gestión profesionalizada de la vivienda destinada al alquiler”. En este sentido, para Espadero, resulta fuera de lugar pensar que las SOCIMI contribuyen al alza de los precios del alquiler ya que las aproximadamente 20.000 viviendas que tienen en cartera representan, argumenta, menos del 5% del total del parque de alquiler. De hecho el sector defiende que el principal valor de las SOCIMI es precisamente que aportan transparencia al negocio del alquiler y que estos grandes propietarios invierten en mantener en condiciones óptimas los pisos para evitar que pierdan valor. Un paso que no siempre hacen o pueden hacer los propietarios individuales que ponen sus pisos al mercado de alquiler.
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LA APUESTA PARA SALIR DEL POZO
En 2013 el Gobierno de Rajoy aprobó el cambio en algunos de los principales requerimientos del régimen de las SOCIMI aprobado unos años antes por el gobierno socialista de Zapatero. Rebajó de 15 a 5 millones de euros la cuantía mínima para poder poner en marcha este tipo de sociedades, y permitió que cotizaran en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), donde los requerimientos de información son menos estrictos que en el mercado continuo y donde los gastos para empezar a cotizar también son más bajos. También se rebajó a tres el mínimo de años para mantener la inversión (antes era de cinco) y se estableció la exención de pagar el impuesto de Sociedades (aunque los accionistas sí tributan por los dividendos obtenidos), y se aprobó una bonificación del 95% a los impuestos derivados de la compraventa de inmuebles (el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el de Transmisiones Patrimoniales). Era la manera de hacer atractivo de nuevo el mercado inmobiliario para los inversores de fuera, la apuesta para salir del pozo.
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Y las SOCIMI van mucho más allá del mercado residencial. Hoy hay una cuarentena de este tipo de sociedades cotizando en la bolsa española, la mayoría a través del MAB, el Mercado Alternativo Bursátil (donde copan casi la mitad de la capitalización del mercado). Una parte importante de los inversores que hay detrás de estas SOCIMI son fondos internacionales (cerca del 50%), un capital que vino atraído al mercado inmobiliario español por las condiciones aprobadas para las SOCIMI, pero que habrían mirado cualquier otro mercado si no hubiera sido así. Al menos así lo explicaba recientemente en un foro inmobiliario el consejero delegado de Merlin (la reina de las SOCIMI), Ismael Clemente. El ejecutivo recordó que estas sociedades “han llevado 20.000 millones de euros de capital”, apuntando que si el sector inmobiliario español ha podido levantar la cabeza ha sido gracias a este ímpetu.
Lo cierto es que las SOCIMI tienen detrás inversores institucionales y profesionales interesados en unos dividendos jugosos (las SOCIMI están obligadas por ley a retribuir anualmente sus accionistas), pero a diferencia de la operativa de los fondos buitre, aquí el negocio no está basado en comprar barato esperando poder vender después más caro. Aquí lo que cuenta es el beneficio que se extrae de la explotación sostenida de los activos en régimen de alquiler.
Las nuevas reinas del sector inmobiliario tampoco se parecen mucho a aquellos gigantes con pies de barro de los años del boom como Martinsa Fadesa, Astroc, o Habitat, y quedan muy, muy lejos de la Seseña de El Pocero. Espadero explica que las SOCIMI “aportan transparencia y trazabilidad en la gestión” y más allá de las ventajas fiscales, su éxito, destaca, se debe también a las ventajas que aportan para sus accionistas: “Los activos inmobiliarios se transponen acciones cotizadas de un vehículo que permite tener la liquidez total o parcial de un activo, sin necesidad de realizar una inversión o desinversión global”. Por eso Espadero está convencido de que las SOCIMI “han llegado para quedarse y para ser las grandes protagonistas del mercado inmobiliario español”.
Según la consultora Gesvalt, el 70,52% de los activos que están en cartera en las SOCIMI españolas se concentran en el sector residencial, aunque si se calcula por el valor de los activos, las viviendas no llegan al 50% del total. Centros comerciales, oficinas, naves industriales y logísticas, locales comerciales… La lista del perfil de inversiones que completan el portafolio de activos es muy variado y aunque por ahora una misma SOCIMI puede tener intereses en diferentes sectores, los analistas esperan que en los próximos años la tendencia sea a la concentración y la especialización. Pero en este camino hacia la consolidación el sector se mira muy de cerca las presiones para cambiar el régimen fiscal de las SOCIMI. Para Espadero si finalmente se llega a un acuerdo para eliminar las ventajas fiscales, el precio a pagar sería muy elevado: “Esto afectará definitivamente a la credibilidad de España otra vez, porque en su día se invitó a los fondos internacionales a entrar en España con un formato REIT, normalizado en otros países, y si ahora se produjera una alteración del régimen fiscal, el país quedaría en entredicho por la fiabilidad de sus decisiones fiscales y legales”, destaca.
