Pressió per a les noves joies de l’immobiliari

Per què les Societats Anònimes Cotitzades d'Inversions en el Mercat Immobiliari, les socimis, s’han convertit en tant poc temps en les joies de la corona del mercat immobiliari? Avui són les reines del ressorgit sector del totxo a Espanya, amb milers de milions en actius i quasi l’exclusiva de fer inversions importants en un negoci que fa ben poc era sinònim d’ostracisme i fallida.

F

a tan sols cinc anys quasi ningú havia sentit a parlar de les Societats Anònimes Cotitzades en el Mercat Immobiliari, les socimis. Avui són les reines del ressorgit sector del totxo a Espanya, amb milers de milions en actius i quasi l’exclusiva de fer inversions importants en un negoci que fa ben poc era sinònim d’ostracisme i fallida. El seu pes s’ha fet tan gran que les socimis també han aconseguit col·lar-se en les negociacions entre el Govern espanyol i Podemos per tirar endavant els Pressupostos Generals de l’Estat per a 2019. La formació morada demana que es canviï el règim fiscal d’aquestes societats d’inversió -ara exemptes de pagar l’impost de societats- a les que acusa a més de tenir un paper protagonista en l’alça dels preus del lloguer. Però, per què s’han convertit en tant poc temps en les joies de la corona del mercat immobiliari?

El 2013 l’escenari havia canviat, el sector immobiliari ja havia tocat fons, els bancs havien fet net gràcies als 60.000 milions d’euros del rescat, i els actius més tòxics ja havien anat a parar a la Sareb o banc dolent. Amb aquesta base, el nou Govern del popular Mariano Rajoy decideix donar una nova oportunitat a les socimis

Anem al 2009. L’economia espanyola es troba immersa en una de les pitjors crisis de la història recent i el seu sector immobiliari, fins feia poc l’amo del ‘miracle espanyol’, fa aigües pertot arreu. L’aleshores president del Govern, José Luis Rodríguez Zapatero, tira endavant una llei per crear una versió local del que a tot el món es coneix com a Reits, (Real Estate Investment Trust), creats als Estats Units com a vehicles financers per canalitzar la inversió immobiliària a través de societats que cotitzen a la borsa. El negoci és senzill, invertir en actius immobiliaris, des d’oficines, naus industrials, hotels o habitatges, i gestionar-los en règim de lloguer.

L’invent, però, no acaba de quallar. El totxo està massa debilitat per generar negoci i els únics que s’atreveixen a posar-hi el peu en aquest moment són els fons voltors. A més,  sortir a borsa enmig del caos financer mundial tampoc sembla la millor de les opcions. Però el 2013 l’escenari ha canviat, el sector immobiliari ja ha tocat fons, els bancs han fet net gràcies als 60.000 milions d’euros del rescat, i els actius més tòxics ja han anat a parar a la Sareb o banc dolent. Amb aquesta base, el nou Govern del popular Mariano Rajoy decideix donar una nova oportunitat a les socimis. En relaxa els requisits i estableix el tractament fiscal que ara està en qüestió per incentivar els inversors a entrar en el joc. I funciona. Renoi si funciona. Cinc anys més tard, les quatre principals socimis –Merlin, Colonial, Hispania i Lar Espanya- sumen més de 27.000 milions en actius al mercat.

El sector defensa que el principal valor de les socimis és precisament que aporten transparència al negoci del lloguer i que aquests grans propietaris inverteixen en mantenir en condicions òptimes els pisos per evitar que en perdin valor

Per al director d’Advisory Services de la consultora Gesvalt, Sergio Espadero, el ràpid creixement d’aquestes societats s’explica per allò que han sabut aportar com a revulsiu del mercat immobiliari espanyol: “han aportat professionalitat, dinamisme, transparència al sector i un increment en el volum d’inversió. Per altra banda, cobreixen una necessitat actual al mercat immobiliari espanyol, que és la gestió professionalitzada de l’habitatge destinat al lloguer”. En aquest sentit, per a Espadero, resulta fora de lloc pensar que les socimis contribueixen a l’alça dels preus del lloguer perquè els aproximadament 20.000 habitatges que tenen en cartera representen, argumenta, menys d’un 5% del total del parc de lloguer. De fet el sector defensa que el principal valor de les socimis és precisament que aporten transparència al negoci del lloguer i que aquests grans propietaris inverteixen en mantenir en condicions òptimes els pisos per evitar que en perdin valor. Un pas que no sempre fan o poden fer els propietaris individuals que posen els seus pisos al mercat de lloguer.  

L’APOSTA PER SORTIR DEL POU

El 2013 el Govern de Rajoy va aprovar el canvi en alguns dels principals requeriments del règim de les socimis aprovat uns anys abans pel govern socialista de Zapatero. Va rebaixar de 15 a 5 milions d’euros la quantia mínima per a poder posar en marxa aquest tipus de societats, i va permetre que cotitzessin al Mercat Alteratiu Borsari (MAB), on els requeriments d’informació són menys estrictes que al mercat continu i on les despeses per començar a cotitzar també són més baixes.  També es va rebaixar a tres el mínim d’anys per a mantenir la inversió (abans era de 5) i es va establir l’exempció de pagar l’impost de Societats (tot i que els accionistes sí tributen pels dividends obtinguts), i es va aprovar una bonificació del 95% als impostos derivats de la compravenda d’immobles (L’Impost d’Actes Jurídics Documentats i el de Transmissions Patrimonials). Era la manera de fer atractiu de nou el mercat immobiliari per als inversors de fora, l’aposta per a sortir del pou.

I les socimis van molt més enllà del mercat residencial. Avui hi ha una quarantena d’aquest tipus de societats cotitzant a la borsa espanyola, la majoria a través del MAB, el Mercat Alternatiu Borsari (on copen quasi la meitat del mercat en capitalització). Una part important dels inversors que hi ha darrera aquestes socimis són fons internacionals (prop del 50%), un capital que va venir atret al mercat immobiliari espanyol per les condicions aprovades per a les socimis, però que haurien mirat cap a qualsevol altre mercat si no hagués estat així. Almenys així ho explicava fa poc en un fòrum immobiliari el conseller delegat de Merlin (la reina de les socimis), Ismael Clemente. L’executiu va recordar que aquestes societats “han portat 20.000 milions d’euros de capital”, apuntant que si el sector immobiliari espanyol ha pogut aixecar el cap ha estat gràcies a aquest ímpetu.

El cert és que les socimis tenen al darrere inversors institucionals i professionals interessats en uns dividends sucosos (les socimis estan obligades per llei a retribuir anualment els seus accionistes), però a diferència de l’operativa dels fons voltor, aquí el negoci no es basa en comprar barat esperant poder vendre després més car. Aquí el que compta és el benefici que s’extreu de l’explotació sostinguda dels actius en règim de lloguer.

Les noves reines del sector immobiliari tampoc no s’assemblen gaire a aquells gegants amb peus de fang dels anys del boom com Martinsa- Fadesa, Astroc, o Habitat, i queden molt i molt lluny de la Seseña d’El Pocero. Espadero explica que les socimis “aporten transparència i traçabilitat a la gestió” i més enllà dels avantatges fiscals, el seu èxit, destaca, es deu també als avantatges que aporten per als seus accionistes: “Els actius immobiliaris es transposen a accions cotitzades d’un vehicle que permet tenir la liquiditat total o parcial d’un actiu, sense necessitat de realitzar una inversió o desinversió global”. Per això Espadero està convençut que les socimis “han arribat per a quedar-se i per a ser les grans protagonistes del mercat immobiliari espanyol”.  

Segons la consultora Gesvalt, el 70,52% dels actius que estan en cartera a les socimis espanyoles es concentren al sector residencial, tot i que si es calcula pel valor dels actius els habitatges no arriben al 50% del total. Centres comercials, oficines, naus industrials i logístiques, locals comercials… La llista del perfil d’inversions que completen el portfoli d’actius és molt variat i tot i que ara com ara una mateixa socimi pot tenir interessos a diferents sectors, els analistes esperen que en els propers anys la tendència sigui a la concentració i a l’especialització. Però en aquest camí cap a la consolidació el sector es mira molt de prop les pressions per a canviar el règim fiscal de les socimis. Per a Espadero si finalment s’arribés a un acord per a eliminar els avantatges fiscals el preu a pagar seria molt elevat: “Això afectarà definitivament a la credibilitat d’Espanya altra vegada, perquè en el seu dia es va convidar als fons internacionals a entrar a Espanya amb un format REIT, normalitzat a d’altres països, i si ara es produís una alteració del règim fiscal, el país quedaria en entredit per la fiabilitat de les seves decisions fiscals i legals”, destaca.