En Barcelona, la demanda de oficinas no solo se centra en superficies en el distrito del 22@ o en el nuevo barrio de la Marina, en la Zona Franca, porque no todas las empresas necesitan grandes espacios de trabajo, y menos ahora que el teletrabajo se ha impuesto en muchas compañías. Las cifras del segmento lo dejan claro: en los próximos tres años saldrán al mercado 100.000 metros cuadrados en los barrios más céntricos de la ciudad, que siguen siendo atractivos para el tejido empresarial, según datos de la consultora inmobiliaria CBRE.
Esta cifra evidencia que existe una demanda latente de empresas que tradicionalmente se quieren ubicar en el centro de la ciudad porque “el mayor número de operaciones que se cierran en el segmento de oficinas durante todo el año corresponden a espacios de entre 500 metros cuadrados y 1.000 metros cuadrados”, explica Manel de Bes, director del departamento de oficinas de la inmobiliaria Forcadell. El técnico explica que “este tipo de demanda es lo que más abunda en Barcelona, a pesar de que las operaciones que reservan grandes volúmenes de espacio en el 22@ tienen más repercusión, por lo menos mediática”.
El sector ve con optimismo las prospecciones del mercado, tras el descenso en la oferta que se venía registrando desde el 2017 y que se rompió el pasado año con la incorporación de 12.000 metros cuadrados de espacios de trabajo disponibles, una cifra que no se registraba desde 2015. Gran parte de estas superficies se encuentran en lo que se conoce como Central Business District, el área de negocios por excelencia del centro de la ciudad limitada por los ejes de la Avenida Diagonal y el Paseo de Gràcia.
En línea con una demanda creciente gracias a la recuperación económica y a la irrupción en muchas empresas del teletrabajo y las jornadas laborales híbridas (presenciales y a distancia), en la actualidad existen 30.000 metros cuadrados de oficinas en construcción en la zona centro de Barcelona, de los cuales unos 25.000 metros cuadrados se comercializarán este mismo año.
En proyectos pendientes de iniciar, se contabilizan 17.000 metros cuadrados más, que pueden estar terminados en los dos próximos años. Mientras que, en el 2024, estaría terminada la obra de rehabilitación integral del edificio Estel —la antigua sede de Telefónica en la Avenida de Roma, diseñada por el arquitecto Francesc Mitjans–, donde la gestora de inversiones inmobiliarias alemana Freo, en alianza con el fondo Bain Capital —propietario de la inmobiliaria Habitat—, lanzará una promoción de 47.000 metros cuadrados de oficinas. Además, las instalaciones incluirán un auditorio, salas de juntas, gimnasio, salas deportivas y de entretenimiento, además de otros servicios adicionales, y el edificio tendrá dos terrazas en la azotea y áreas comerciales y para la restauración a pie de calle.
Una década fluctuante
Lindy Garber, directora de Advisory & Leasing Oficinas de CBRE Barcelona, explica que el segmento de las oficinas más céntricas ha pasado por diferentes etapas en la última década y que ahora la relación entre la oferta y la demanda está en uno de sus mejores momentos.
Según la responsable de CBRE, en 2010, el mercado de la zona centro entregó poco más de 11.000 metros cuadrados y las superficies disponibles fueron descendiendo hasta recuperarse en 2015, con 11.800 metros cuadrados. “Pero este nivel no se sostuvo y cayó hasta los 1.500 metros disponibles en 2017”, porque en los años precedentes se destruyeron alrededor de 75.000 metros cuadrados de oficinas. La causa de este descenso fue que el sector constructor apostó por destinar el suelo o los edificios libres a promociones inmobiliarias con otros usos: el residencial y sobre todo el hotelero ante la posible moratoria municipal en la concesión de licencias, que finalmente se aplicó en 2015. Desde entonces, la disponibilidad de espacios de trabajo se ha situado en una media de unos 15.000 metros cuadrados anuales.
Las preferencias de los promotores para destinar espacios a otros usos destruyeron 75.000 m2 de oficinas
A diferencia de las zonas en desarrollo, las promociones que se encuentran en el centro de la ciudad son, generalmente, proyectos de rehabilitación que aprovechan la salida de algunos inquilinos para proceder a una reforma integral y adecuar el edificio a las nuevas certificaciones, especialmente las de sostenibilidad. El director de oficinas de Forcadell, Manel de Bes, manifiesta que dónde no hay cambios es en el origen de las inversiones: el 60% son de promotores internacionales y el 40% locales.
Las rentas de la zona centro están entre los 29 euros del área prime —la Avenida Diagonal entre Francesc Macià y la Plaza Pius XII— y los 22 euros por metro cuadrado al mes. Sin embargo, hay un abanico muy amplio de precios para las diferentes tipologías de edificios, con un claro interés por parte de los operadores inmobiliarios de espacios flexibles de abrir más oficinas en el centro de la ciudad, ya que es una zona cada vez más atractiva para las empresas.
Próximas promociones
Entre las promociones que ya se han iniciado se encuentra el edificio de la sede corporativa de la inmobiliaria Colonial en el número 532 de la Avenida Diagonal, entre las calles Tuset y Aribau, que ha liberado seis de las ocho plantas, con una superficie de unos 1.200 metros cuadrados por planta. Uno de los primeros inquilinos es Utopicus, especializada en espacios de trabajo flexibles, que abrirá su sexto coworking, en la segunda planta de este edificio.
En Sarrià, Meridia Capital ha iniciado la comercialización del edificio de oficinas Upper Sarrià, de 4.000 metros cuadrados. El inmueble, en la Calle Osi, en su confluencia con la Calle Santa Amèlia, contará también con espacios colaborativos.
Para finales de este año, se prevé la entrega del edificio de oficinas que Catella Real Estate está rehabilitando en la Vía Augusta, en el número 123, junto a la Plaza Molina, en el inmueble que durante años albergó la sede del Instituto de Estudios Norteamericanos, en Barcelona. Tendrá nueve plantas de oficinas, con una superficie total para alquilar de 3.902 metros cuadrados y 781 metros cuadrados de terraza. Se respetará la fachada y diseño original del arquitecto José María Bosch Aymerich.
También hay superficies disponibles en otros edificios más consolidados como el de Merlin Properties en la Avenida Diagonal 605, que ha sido remodelado en parte tras el traslado de Everis, su principal inquilino, al 22@. El inmueble tiene cerca de 14.000 metros cuadrados y alberga también oficinas de Levi Strauss y Credit Suisse. Cada una de las plantas libres tiene 1.528 metros cuadrados de superficie, que pueden subdividirse en seis módulos.
Por otra parte, después de una reordenación para ampliar las zonas comunes y modernizar las oficinas, el edificio Garden, sede corporativa del grupo editorial Planeta tiene unos 3.000 metros cuadrados disponibles. El emblemático edificio de oficinas, en la Avenida Diagonal 662, tiene 28.000 metros cuadrados repartidos en seis plantas, más 3.200 m2 de zonas verdes, ahora dispone de un nuevo lobby más amplio con doble altura, un working lounge, una cafetería con terraza exterior y zona ajardinada, vestuarios y zona fitness, espacios retail y un auditorio.
Entregas previstas hasta 2024
Para los dos próximos años, de forma escalonada, se espera que Zurich ponga en el mercado tres de los edificios que adquirió a la Generalitat de Catalunya. En total serían unos 14.000 metros cuadrados, en la Dreta de l’Eixample, en concreto, unos 6.000 m2 en la Gran Via con Calle Bruc; y dos edificios de 4.000 m2 cada uno en las calles Ausias Marc y Casp.
Para 2024, para cerrar la zona prime, justo en al lado de la plaza Francesc Macià, se encuentra el activo que había sido de los almacenes de El Corte Inglés que, ahora en manos de Mersan Asset management se está transformando también en un edificio de oficinas. De la superficie total de 32.000 metros cuadrados, el nuevo proyecto habilitará a unos 20.000 metros para oficinas, distribuidos en seis plantas, y habrá 2.500 metros para otros usos.
Otra promoción para dentro de dos años será la Torre Sabadell. Ahora propiedad de Hines, que está procediendo a la reforma integral del inmueble para adaptarlo a los nuevos estándares de sostenibilidad.
