Conjunto residencial Cevasa en Avenida Meridiana
El emblemático conjunto residencial y de oficinas de Cevasa en la Avenida Meridiana.

Cevasa suma ya 2.200 pisos de alquiler y se prepara para escalar su modelo

La empresa cotizada controlada por la familia Vaqué, en alianza con Neinor, aspira a convertirse en el socio del Área Metropolitana de Barcelona para promover 4.500 viviendas de alquiler asequible mediante una compañía de economía mixta

Aunque cotiza en Bolsa y acumula una trayectoria de más de 50 años de historia, Cevasa es una empresa de perfil discreto, seguramente desconocida por muchos lectores, pero que es un actor de primer orden en el tensionado mercado de la vivienda de alquiler en el área metropolitana de Barcelona. Su activo más emblemático es el complejo inmobiliario donde se encuentra el Hipercor de la Avenida Meridiana, una manzana entera integrada por tres torres de oficinas y dos bloques residenciales con 1.180 pisos de alquiler considerado como el edificio de viviendas de propiedad vertical más grande de Barcelona.

Cevasa
Edificio de Cevasa en la calle Buenos Aires de Barcelona.

La empresa dirigida por Donato Muñoz opera también a otras poblaciones como Sabadell, Santa Coloma de Gramenet, Cornellà, Igualada y Vic y acaba de superar una cartera de 2.200 viviendas de alquiler con la entrega de una nueva promoción de 41 pisos protegidos en Cornellà que ha supuesto una inversión de 9 millones de euros. También tiene en construcción 48 viviendas en Sabadell —en este caso destinados a la venta— y ahora promoverá 76 pisos en L’Hospitalet. Dispone también de suelo en Terrassa y Montgat que prevé desarrollar más adelante.

El 90% de los pisos de Cevasa son viviendas de protección oficial (VPO). Todos ellos están destinados a residencia habitual, con un índice de rotación muy bajo y con una renta media de 6 euros el metro cuadrado al mes. Cada año, la empresa firma entre 200 y 400 contratos de alquiler. “Tenemos pisos alquilados a una misma familia desde 1975”, indica Muñoz como muestra de la estabilidad de sus contratos y de la “visión social” con la que trabaja la empresa desde su nacimiento en 1968.

En 2020, la empresa cerró con un parque de 2.187 pisos (1.947 de VPO), con unos ingresos por rentas de alquiler de 16,93 millones de euros, una cifra ligeramente superior a la de 2019. Las ganancias netas si situaron en 9,8 millones. Para la conservación de todo este parque, la empresa cuenta con un equipo de mantenimiento propio de ocho personas. “Es clave gestionar con la máxima eficiencia todos aquellos gastos vinculadas al mantenimiento que no son transferibles al inquilino, ya que la rentabilidad es muy ajustada; Cevasa es la empresa más eficiente del sector en este ámbito”, asegura.

Promoción de pisos de alquiler en la calle Costa Rica, en el barrio de La Sagrera.

El control accionarial de Cevasa está en manos de la familia Vaqué, aunque también es accionista estable de la empresa Banco Santander, propietario del 24% del capital. Aunque hace promociones, la empresa destaca que “nunca ha tenido la vocación de promotora”, sino de compañía inmobiliaria patrimonialista que obtiene una rentabilidad basada en el cobro de rentas a largo plazo. “Nuestro modelo de negocio no se basa la generación de plusvalías con desinversiones y rápida rotación de los activos, la apuesta pasa por explotar un parque estable basado en el alquiler”, explica Muñoz, para diferenciar a Cevasa de otras grandes empresas que operan en el mercado del alquiler y que pueden tener una visión más oportunista.

En este sentido, Muñoz también subraya que Cevasa nunca ha tenido la tentación de transformarse en Socimi —el modelo más utilizado por las inmobiliarias de alquiler que cotizan en Bolsa— porque “la empresa no busca una rentabilidad basada en los beneficios fiscales, sino en las rentas a largo plazo”.

Cevasa ha tenido siempre el objetivo de desarrollar vivienda de alquiler a un precio asequible, tenemos un modelo de negocio propio y probado que queremos reivindicar“, enfatiza el directivo de cara al concurso público que ha convocado el Área Metropolitana de Barcelona (AMB ) para seleccionar a un operador privado que permita acelerar el ritmo de construcción de vivienda pública de alquiler. Cevasa es una de las empresas que ha presentado oferta en este procedimiento, en competencia con otro grupo y se muestra esperanzada en poder erigirse en ganadora. “Es un proyecto muy importante para nosotros porque reforzaría un modelo de negocio que llevamos a cabo desde hace 50 años”, afirma Muñoz.

El directivo subraya que Cevasa ya tiene experiencia en la colaboración y co-inversión con administraciones públicas, ya que desde 2005 la empresa es socia del Ayuntamiento de Sabadell en una sociedad mixta —donde controla la mayoría del capital— que ha construido un parque de 600 viviendas de alquiler en la ciudad vallesana.

Cevasa Meridiana
Cevasa posee más de mil viviendas en la Meridiana.

El objetivo del AMB es que la nueva empresa público-privada Habitatge Metròpolis Barcelona (HMBse convierta en el instrumento principal para canalizar la política metropolitana de vivienda asequible y contribuir a frenar el incremento de los alquileres. El proyecto consiste en la construcción de 4.500 viviendas de VPO en seis años, todas ellas destinadas al mercado del alquiler, y que se levantarán en Barcelona y en otros municipios como Montgat, Sant Adrià de Besòs y Sant Boi de Llobregat.

Esta iniciativa requerirá una inversión de más de 600 millones de euros y, por eso el AMB, quiere seleccionar a un socio privado al que cederá el 50% del accionariado de la nueva Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB). El otro 50% se repartirá entre la misma AMB (25%) y el Ayuntamiento de Barcelona (25%), que aportarán a la compañía tanto dinero, como suelo, es decir, capital en especie.

Cevasa
Promoción de la empresa en Can Mercader, en Cornellà de Llobregat.

El procedimiento se encuentra ahora en fase de presentación de la oferta económica definitiva y se prevé que este verano ya se haya seleccionado el socio privado y puesto en marcha la empresa. Cevasa se ha presentado al concurso en alianza con Neinor (al 50% cada una), una de las principales promotoras que operan actualmente en España. Las otras dos ofertas que ha recibido el AMB han sido presentadas por la empresa de promoción de VPO Visoren (vinculada a la Mutua de Propietarios); y por la unión entre Culmia y Sogeviso. Sin embargo, Culmia ha optado finalmente por retirarse del concurso, por lo que el único competidor de Cevasa es ahora Visoren. Culmia es la antigua promotora de Banco Sabadell (Sdin Residencial) y pertenece actualmente al fondo inversor Oaktree. Por su parte, Sogeviso es una empresa inmobiliaria de gestión de vivienda social creada por el banco presidido por Josep Oliu.

“Por capacidad financiera, podíamos habernos presentado solos al concurso, pero hemos preferido sumar esfuerzos con Neinor, porque estamos hablando de la construcción de miles de pisos y ellos son líderes en promoción, con más de 2.000 entregas de viviendas cada año, y tienen mucha más experiencia en este ámbito, mientras que nosotros aportamos el bagaje en alquiler asequible; nos complementamos muy bien”, argumenta el director general de Cevasa a la espera de la resolución del concurso.