Durante los últimos cinco años, el interés de los inversores inmobiliarios internacionales por Barcelona se ha multiplicado de forma exponencial, hasta acaparar en algunos años más del 80% del total invertido en la ciudad. Con una gran actividad en el sector de oficinas y el residencial, en los últimos tiempos hay un activo que resulta muy atractivo al capital: las residencias para estudiantes.
Los edificios destinados a alojar a jóvenes nacionales e internacionales que cursan sus estudios en Barcelona se han convertido en un valor refugio para los inversores —y más ahora en tiempos de tipos de interés al alza— porque obtienen rentabilidades más altas en comparación con otros mercados como el de oficinas, industria, logística o residencial.
Así, este segmento inmobiliario es defensivo y anticíclico para los inversores por varias razones. Entre las principales el gap existente en la actualidad entre oferta y demanda que permite al gestor inmobiliario trasladar a los arrendatarios los aumentos de precios por inflación y obtener unos márgenes operativos muy altos y con una alta generación de caja, asegura Carlos de la Torre, director de Real Estate Investment Banking en CBRE España.
La elevada demanda de carácter estructural ha provocado que en ciudades como Barcelona —capitales cosmopolitas con una atractiva oferta educativa, buen clima y ubicación— los operadores internacionales hayan intensificado las operaciones, desde 2015, indica Francisco López, director de Living en BNP Paribas Real Estate y director de su oficina en Catalunya.
Se estima que el número de alojamientos operativos, entre unos 25 colegios mayores y residencias universitarias existentes, es de unas 11.000 o 12.000 camas, a las que se añadirán otras 4.000 en los próximos dos años. Una cifra esta última que otras fuentes del sector elevan entre 5.000 y 5.500, a pesar de lo cual la ratio estará lejos de los niveles óptimos.
Alcanzando unas 18.000 plazas disponibles, y teniendo en cuenta que la provincia de Barcelona acoge entre 160.000 y 180.000 estudiantes por curso entre el sistema educativo privado y público, y que la mitad de ellos buscan hospedaje, la proporción sería de 15 estudiantes matriculados por cama disponible, o lo que es lo mismo, hay una plaza libre por cada cuatro estudiantes que buscan residencia.
Barcelona únicamente tiene una plaza libre de alojamiento por cada cuatro estudiantes que buscan residencia
El sector advierte de que la incorporación de nuevos activos inmobiliarios, aunque significativa, no solventará el problema de fondo porque el mercado seguirá tensionado. “La regulación por parte del Ayuntamiento de Barcelona ha comprometido la inversión en proyectos que no cuentan con licencia, limitando nuevos activos en el medio plazo, a lo que se suma la falta de suelo disponible ya que no todas las localizaciones son válidas para las residencias de estudiantes que buscan proximidad a los centros educativos”, manifiesta Juan Manuel Pardo, director de Living de la consultora JLL España.
En Barcelona, las nuevas construcciones sólo encuentran grandes bolsas de suelo en el 22@, la Marina del Prat y la zona de la Sagrera donde el PEUAT ha regulado el número de residencias, tamaño y distancia entre las mismas, añade Pardo, por lo que las normas municipales comprometen también la viabilidad de suelos ya disponibles pero que no cuentan con licencia incidiendo así en el problema estructural de camas que vive la ciudad.
En este mismo sentido, Francisco López, responsable de BNP Catalunya ratifica que la falta de suelo ha provocado que los principales operadores del mercado no puedan cumplir sus business plan de expansión y amplíen sus radios de búsqueda a ciudades más secundarias. “Pero la falta de producto no solo se nota en Barcelona y capitales como Madrid, es ya una realidad en otras ciudades universitarias como Málaga, Bilbao o San Sebastián, entre otras”, concreta López y agrega que otro factor importante es “el incremento de costes de construcción que ha generado un interés alto en activos ya construidos y operativos”, siempre que tengan buenas ubicaciones.
Los promotores prefieren alzar nuevas construcciones acordes con los estándares de calidad y necesidades de la demanda
No obstante, esta opción requiere de importantes inversiones en rehabilitación porque “el objetivo es desarrollar proyectos eficientes acorde a los nuevos estándares, calidades y servicios implementados en las residencias. Incluso en algunos de ellos, se ha demolido la construcción existente para desarrollar greenfield”, determina el directivo de BNP. Por lo general, los inversores mantienen la propiedad del edificio, pero firman contratos de gestión con operadores especializados en este tipo de alojamiento.
Teniendo en cuenta que el uso urbanístico de un inmueble destinado a residencia de estudiantes será en dotacional (equipamientos), mientras que en el caso de las oficinas se conceptúa como terciario, el nivel de renta para el gestor dista mucho según las localizaciones, el tipo de inquilino y los gastos operativos. Los analistas de JLL apuntan una comparativa: una oficina de un edificio nuevo en el 22@ podría pedir 23 euros mensuales por metro cuadrado, mientras que una residencia de estudiantes podría pedir 900 euros mensuales por una habitación.
Proyectos previstos en Barcelona
- Vita Group
Las mejoras en el sector ya se dejarán notar el próximo mes de septiembre. El puntapié inicial lo darán el operador inglés Vita Group y el grupo Aparto, la plataforma de alojamientos para estudiantes nacida en Reino Unido y responsabilidad de Hines. Vita Group ha elegido Barcelona como su primera apuesta en Europa con un nuevo modelo de residencias que ya ha demostrado su éxito en Reino Unido, donde la empresa gestiona 22 residencias de estudiantes.
La primera residencia del grupo Vita Pedralbes —diseñada por el estudio de arquitectos Batlleiroig— abrirá en septiembre de 2022 con una oferta de 274 plazas en el número 102 de la Avenida d’Esplugues, donde se encuentran las universidades y escuelas de negocios más importantes de Europa, como IESE, ESADE, la UB y la UPC. El presupuesto total, teniendo en cuenta adquisición del solar, construcción o mobiliario, es significativamente superior a los 30 millones de euros, según fuentes de la compañía.
La residencia contará con espacios comunes, cocinas, instalaciones deportivas, piscina, wifi a máxima velocidad, servicio de desayunos, limpieza, bicicletas de libre disposición, zonas de estudio, social hubs y actividades programadas. “Vita Student apuesta por un modelo innovador en el que no solo se ofrece una habitación al estudiante, sino que pretende acompañarlo en su trayectoria universitaria con servicios complementarios y una mayor implicación social y comunitaria”, abierta también a estudiantes de la ciudad, asegura la empresa.
Argumenta la firma británica su interés por Barcelona ya que en los últimos cinco años la ciudad ha recibido una media estable de 170.000 estudiantes al año, y el 24% son internacionales. Sin embargo, solo el 6% de estos estudiantes tiene acceso a un alojamiento diseñado específicamente para ellos.
Por ello, a partir del curso 2023/24 acompañará a Vita Pedralbes otra residencia en el polo opuesto de la ciudad, en el 22@. En concreto, Vita Poblenou está en construcción en el número 2 de la calle Sancho d’Àvila, diseñada por G3 tecnics y JPAM Architecture & Urban Design. Está previsto que se abra a principios de 2023 con 349 plazas.
Vita Group está interesado en tener entre cuatro y cinco residencias de estudiantes en la capital catalana, dentro de un plan de expansión en España para alcanzar las 5.000 camas, con unos recursos disponibles de 350 millones de euros en inversión prevista.
La de Vita Group no es una iniciativa aislada. En Barcelona es una apuesta clara de expansión para las marcas de residencias estudiantiles internacionales como Xior, Livensa Living, The Student hotel, Micampus, Youniq o Aparto, entre otras.
- Aparto Barcelona
El nuevo alojamiento Aparto Barcelona se abrirá el próximo mes de septiembre, en pleno distrito del 22@, con una oferta de 743 plazas para estudiantes. La residencia se rige por un modelo flexible entre habitaciones dobles, individuales o estudios, para estancias de media y larga duración, desde unos meses hasta un año entero, y con tarifas todo incluido.
También tiene en marcha otro proyecto en la calle Cristóbal de Moura, que contará con 350 camas para estudiantes, y que estará contiguo a un edificio de oficinas de 3.600 metros cuadrados que también desarrolla Hines. Las obras del inmueble ya comenzaron y se prevé que estén finalizadas para mediados del 2023.
- Xior Collblanc
Xior Collblanc es una nueva construcción para residencia de estudiantes con capacidad para 223 personas, en la calle Doctor Jaume Ferran i Clua, 14, en L’Hospitalet de Llobregat. Xior Collblanc forma parte de una red de alojamientos para estudiantes con más de quince años de experiencia en Bélgica, Países Bajos, España y Portugal. Las residencias Xior están repartidas en más de 30 ciudades, con más de 130 edificios de alojamiento.
- Livensa Living
Brookfield Assets Management en España, con la marca Livensa Living, proyecta dos macroresidencias de estudiantes en Barcelona. La compañía canadiense de gestión de activos levantará dos edificios en los números 25 a 37 de la avenida Paral·lel y en el número 149 de la calle Riera Blanca, en el barrio de Sants, frontera con L’Hospitalet de Llobregat, equipamientos que se sumarán a los que ya tiene en el 22@, en la calle Pallars, con Marina Livensa Living.
- Micampus Barcelona
La nueva residencia Micampus Barcelona, en la calle Ramon Llull, 495, cuenta con 382 plazas distribuidas en habitaciones individuales y compartidas. Cuenta con zonas comunes de libre acceso para todos los estudiantes: salas de estudio, zonas de ocio, sala de cine, patio ajardinado, salas de reuniones, gimnasio, piscina exterior en el azotea, lavandería autoservicio y párking. La compañía Micampus, perteneciente a la gestora de fondos de Stoneshield, que cuenta con cerca de 6.000 camas operativas bajo gestión, repartidas por España.
- Youniq Barcelona
Entre las calles Maresme y Pallars, en el distrito de Sant Martí, abrirá Youniq Barcelona, propiedad del Corestate Capital Holding. En ese caso, los servicios también incluyen sala de cine. El inmueble, diseñado por el estudio de arquitectura Lluís Tejero Arquitectos, tendrá una superficie limpia alquilable de 4.550 metros cuadrados y ofrecerá 257 apartamentos con 265 camas. La compañía ya gestiona otros cuatro centros en España bajo esta marca, entre los que se encuentra su primer proyecto de residencias de estudiantes en el país, con 206 habitaciones en el distrito de Moncloa, en Madrid.
- Bcome Meridiana
Syllabus, la filial de residencias de estudiantes de Urbania International, gestiona sus proyectos bajo la marca Bcome y entrará en Barcelona con la construcción de una residencia en el solar de 21.000 metros cuadrados situado en Meridiana, 339-347 que también tendrá acceso por la calle Concepción Arenal, justo delante de la Plaza del Canòdrom. El plan especial municipal previene un máximo de planta baja más seis en altura en el lado de Meridiana y de planta baja más cinco en altura en el resto de los terrenos.
- THS Poblenou Provençals
El operador, desarrollador e inversor con sede en Amsterdam, The Student Hotel (TSH), abrirá Barcelona Provençals. La residencia de 300 habitaciones ofrecerá la gama completa de servicios de la marca TSH, incluido su espacio de coworking Collab, el más grande en Europa con más de 3.500 metros cuadrados. Las otras dos propiedades que el grupo tiene en Barcelona son TSH Campus Poble Sec y TSH Campus Marina.
