"La covid-19 y el auge del teletrabajo acabarán con el mercado de oficinas de Barcelona". "La crisis de las oficinas vacía el 22@". Las oficinas de Barcelona han sobrevivido a todo tipo de profecías durante los últimos años. Primero llegaron quienes alertaban de que el trabajo remoto haría innecesarios los grandes espacios corporativos. Después, quienes se escandalizaron cuando, por fin, la ciudad empezó a disponer de grandes volúmenes de metros cuadrados disponibles después de años de falta de oferta.
Pero ni la pandemia, ni el teletrabajo, ni los modelos híbridos han frenado del todo la construcción de nuevos espacios de trabajo en Barcelona y su área metropolitana. Como tampoco han frenado la absorción de la nueva oferta disponible.
Y la última operación de Stoneweg y Nova Providence es una demostración de ello. Ambas firmas anunciaron la semana pasada una inversión superior a los 50 millones de euros para impulsar un nuevo complejo de oficinas de 18.500 metros cuadrados en el 22@. Se trata de la primera inversión de Stoneweg en el mercado de oficinas de Barcelona desde 2016, cuando desarrolló el proyecto Luxa, actual sede de Amazon y del coworking WeWork. La operación, que se interpreta como una señal de cambio de ciclo para el distrito tecnológico, suma 18.500 metros cuadrados a un parque de oficinas que ya supera los seis millones de metros cuadrados.
Concretamente, y según el informe Barcelona Oficinas correspondiente al segundo semestre de 2025, elaborado por la Barcelona Investment Office con la colaboración de Barcelona Regional, la ciudad cuenta con un parque de oficinas de 6.065.033 metros cuadrados. Barcelona tiene tantas oficinas que, si se desplegaran sobre el territorio en una sola planta, ocuparían una superficie equivalente a casi el 80% del Eixample.
Y si añadimos el área metropolitana y los principales nodos empresariales de la periferia —como Sant Cugat, l'Hospitalet o Cornellà—, la cifra se eleva hasta los 8.427.115 metros cuadrados, según el último informe de JLL.
"La tasa de disponibilidad del mercado de oficinas barcelonés se sitúa entre el 9% y el 12%"
Y de toda esta superficie, ¿cuánta está disponible y dónde se ubica? Aunque las estimaciones varían ligeramente entre consultoras, la mayoría sitúan la tasa de disponibilidad del mercado de oficinas barcelonés entre el 9% y el 12%. Un indicador que, antes de la pandemia, había llegado a comprimirse hasta el 6% y que inició una tendencia al alza a partir de 2020. Esta tendencia parece haber tocado techo entre 2024 y 2025, hecho que alimenta la hipótesis de un nuevo cambio de ciclo.
Para poner el dato en contexto, la disponibilidad se sitúa alrededor del 9% en Madrid, del 13,6% en París y del 8,5% en Londres.
Ahora bien, esta disponibilidad tiene una marcada distribución territorial. Según el último informe de Forcadell, el 22@ y la zona de negocios de Fira y plaza Europa concentran el 52% de toda la superficie disponible, con un claro protagonismo del distrito tecnológico, que representa cerca del 40% del total. Por su parte, la periferia aglutina aproximadamente un 25% de la disponibilidad, mientras que el centro de la ciudad mantiene cerca del 20%. El distrito central de negocios —el mercado más exclusivo de Barcelona— representa solo un 4% del total disponible.
Sobre la concentración de oficinas en el 22@, CBRE suele publicar una fotografía interesante que refleja uno de los grandes desequilibrios del distrito tecnológico entre espacios de trabajo y vivienda: mientras el distrito concentra el 28% del stock de oficinas de Barcelona, apenas reside en él el 6% de la población de la ciudad.
La contratación se dispara en el 22@
Los datos de contratación también apuntan a una recuperación sólida. Durante 2025 se formalizaron operaciones por una superficie de 321.000 metros cuadrados, un 6,44% más que en 2024 y la segunda mejor cifra registrada desde 2020. Por zonas, el 22@ concentró el 44% de toda la contratación, seguido del distrito financiero y del centro de la ciudad, que conjuntamente sumaron un 38%.
El papel del 22@ es especialmente relevante tanto en la generación de nuevos espacios como en su absorción. Según el informe Transparency: Distrito 22@ Barcelona 2025, elaborado por Cushman & Wakefield y presentado por 22@Network Barcelona, la contratación en el distrito durante 2025 duplicó la de 2024 y triplicó la de 2023.
El estudio atribuye esta evolución a una demanda cada vez más orientada hacia espacios de calidad, flexibles y listos para ser ocupados. El 98% de los metros contratados corresponden a edificios de categoría A y B+, mientras que los espacios plug & play representan ya el 45% de las operaciones. A esto se suma el peso creciente de los espacios flexibles y de coworking, que ya representan el 8% del stock.
Durante la presentación del informe de Cushman, Javier Bernades, presidente de la Comisión de Urbanismo y Territorio de 22@Network Barcelona y Head of Offices EMEA en Cushman & Wakefield, aseguró que "el 22@ vuelve a demostrar su papel central en el mercado de oficinas de Barcelona, consolidándose como el principal foco de atracción de demanda, especialmente para las compañías que priorizan espacios de alta calidad".
Un mercado atractivo con previsiones al alza
Las previsiones para 2026 son optimistas. BNP Paribas Real Estate prevé un incremento de la contratación cercano al 5% y sitúa el 22@ como el área con mayor capacidad de absorción del mercado barcelonés.
Y si bien es cierto que todavía es pronto para confirmar esta tendencia porque no se conocen los datos completos del segundo trimestre, el primer trimestre del año se inició con una gran excepcionalidad: con 74.000 metros cuadrados contratados, un 37% más que un año antes, según Forcadell.
Además, a estas buenas cifras de contratación se han añadido dos grandes operaciones de compraventa que han incrementado el optimismo y atractivo: la primera fue la adquisición, por parte de InmoCaixa, del edificio Estel, en el centro de Barcelona. La operación, valorada en 385 millones de euros, se convirtió en la transacción más relevante de la historia del mercado de oficinas de la ciudad en un único activo. En total, 52.000 metros cuadrados cambiaban de manos, de Bain Capital y FREO Group a la filial inmobiliaria de CriteriaCaixa. La segunda llegó la semana pasada, cuando el Grupo Icyesa anunció la compra de la torre de oficinas RBA, en el 22@, por 100 millones de euros. Diseñado por Oriol Bohigas, el edificio suma cerca de 20.000 metros cuadrados distribuidos en 17 plantas.
Ambas operaciones refuerzan la idea de un mercado de oficinas resiliente, atractivo, con una demanda sólida y un horizonte al alza que acompaña la idea de que las oficinas no son solo edificios, sino la traducción física de la actividad económica de la ciudad. De hecho, existe una correlación especialmente interesante entre la evolución del PIB y la contratación de metros cuadrados de oficinas, pero esto da para otro artículo de Barcelona en cifras, una nueva serie que estrenamos este lunes y que nos acompañará, a partir de ahora, cada semana.
