Durante las últimas décadas, las grandes ciudades globales han competido para atraer talento, inversión, empresas y visitantes. Pero su éxito ha generado una paradoja: cuanto más atractivas se vuelven, más difícil resulta vivir en ellas. La vivienda se ha convertido así en una infraestructura esencial para la competitividad, la cohesión social y el futuro de las ciudades. Nueva York es uno de los ejemplos más claros.
La ciudad llegó a una situación límite: la encuesta municipal de 2023 situó la tasa de disponibilidad del alquiler en solo el 1,4%, el nivel más bajo desde 1968. Ante esta emergencia, Nueva York decidió actuar sobre una de las causas estructurales del problema: la falta de oferta y unas normas urbanísticas que dificultaban la creación de nuevas viviendas.
En diciembre de 2024, el City Council aprobó City of Yes for Housing Opportunity, la reforma urbanística de alcance municipal más importante en décadas. Su filosofía se resumía en una idea tan sencilla como ambiciosa: “un poco más de vivienda en cada barrio”. Para hacerlo posible, el plan flexibilizó las conversiones de oficinas en viviendas, facilitó pequeños edificios residenciales cerca del transporte público, redujo exigencias de aparcamiento y permitió nuevas fórmulas residenciales en zonas hasta entonces muy restrictivas.
Una de las herramientas más interesantes es la Universal Affordability Preference. En zonas de densidad media y alta, los promotores pueden construir al menos un 20% más si las viviendas adicionales se destinan de manera permanente a alquiler asequible para hogares con ingresos medios del 60% del Area Median Income. La diferencia es relevante: la asequibilidad no se plantea solo como una carga impuesta al proyecto, sino como la contrapartida de un incremento de la edificabilidad que puede preservar su viabilidad económica.
Los primeros indicadores son prometedores, aunque todavía es pronto para atribuirlos exclusivamente a la reforma. En el primer año, más de cien promociones solicitaron acogerse a este incentivo, con una previsión de 5.400 viviendas, unas 900 de las cuales asequibles. Además, las conversiones de oficinas acumulaban más de 12.000 viviendas en tramitación, incluidos más de 3.000 de carácter permanentemente asequible. Y, hasta octubre de 2025, las viviendas autorizadas habían aumentado un 22,8% respecto del mismo período del año anterior.
El cambio de alcaldía no ha significado abandonar este camino. Zohran Mamdani había definido City of Yes como “un paso en la buena dirección”, pero también lo había considerado insuficiente. En mayo de 2026, su administración presentó Block by Block: The Housing Plan for a New Era, con el objetivo de construir 200.000 nuevas viviendas asequibles y preservar 200.000 más durante la próxima década.
Mamdani no sustituye City of Yes: construye sobre ello
La nueva agenda amplía la ambición y combina instrumentos. Prevé 22.000 millones de dólares de inversión de capital en vivienda durante cinco años, de los cuales 5.600 millones se destinan a mejorar el parque público de la New York City Housing Authority. Al mismo tiempo, propone más vivienda cerca del transporte público, agilización de procedimientos, nuevas herramientas de financiación, refuerzo de la propiedad asequible y más control sobre los propietarios que incumplen las obligaciones de conservación.
Por lo tanto, Mamdani no sustituye City of Yes: construye sobre ello. Mantiene el aumento de la oferta y la reforma del planeamiento, pero añade más inversión pública, más protección de los inquilinos y objetivos de asequibilidad mucho más exigentes. Es, en cierto modo, la combinación del palo y la zanahoria: incentivos para construir, capacidad pública para intervenir y exigencia ante los incumplimientos.
Nueva York ha entendido que el reto no se resuelve escogiendo entre mercado o sector público, entre construir o proteger, entre densidad o cohesión. Hay que construir más y mejor, proteger el parque existente y orientar los incentivos hacia el interés general. Esta es también la conversación que Barcelona necesita: menos apriorismos y más instrumentos capaces de producir vivienda real.