Comercios cerrados en la céntrica calle Ferran de Barcelona.

El comercio, ante la oportunidad de reinventarse con tecnología y nuevas modalidades de alquiler

La pandemia ha golpeado con dureza incluso los distritos comerciales más prósperos del planeta. En Barcelona, La Rambla o la calle Ferran son ahora un erial por el monocultivo de comercios turísticos, pero el panorama no es mucho más halagüeño en los Champs Elysées de París o en la Quinta Avenida de Nueva York. Existe, sin embargo, una gran oportunidad para reinventar el sector con alquileres más sostenibles y con la adopción masiva de las nuevas tecnologías.
E

l efecto combinado del confinamiento obligatorio de la pasada primavera (tres meses con las persianas bajadas para la mayoría de establecimientos, excepto los considerados servicios esenciales), la desaparición casi total del flujo turístico que alimentaba el negocio de las zonas más céntricas de Barcelona y una incertidumbre que no parece tener fin y que anuncia inminentes nuevas medidas restrictivas para la movilidad han compuesto una tormenta perfecta para buena parte de los comercios de Barcelona. La caída de un meteorito podría haber causado menos estragos en el tejido comercial de la ciudad.

El centro de Barcelona ofrece una imagen distópica, con muchas calles que exhiben graffitis en sus persianas en vez de productos en sus escaparates, y la presión en aumento de las deudas acumuladas (los propietarios no siempre acaban de comprender las dimensiones del problema cuando reclaman seguir cobrando puntualmente sus rentas) dibujan un panorama que, sin duda, va a transformar de manera profunda el ecosistema comercial de la ciudad. Los ERTES y la financiación pública a través de créditos blandos han supuesto una bolsa de oxígeno para muchos pequeños negocios, pero será insuficiente para evitar el cierre de muchos de ellos y acarreará una profunda reconversión del sector.

Si las bajadas en el PIB anunciadas en casi todos los países de la Eurozona superan el 10% en casi todos los casos, la caída en los ingresos de gran parte del comercio minorista será muy superior, y se cifra entre el 40% y el 60% de media, excluyendo sectores puntuales como los comercios de alimentación o las farmacias. En zonas muy sensibles al flujo turístico la caída de ingresos ha sido incluso superior.

Superar esta crisis exigirá un esfuerzo combinado por parte de la Administración y el sector privado, que deberá adoptar medidas drásticas para sobrevivir en el contexto actual y adaptarse a una nueva realidad cuyos perfiles todavía se adivinan inciertos.

El problema de los alquileres

Cualquier plan de negocio comercial sostenible establece que el alquiler de un local comercial no debería absorber más del 15% de la facturación. Una premisa que hace años que no se cumple en muchas de las zonas comerciales calientes de la ciudad, donde muy a menudo los costes de alquiler superan el 50% de la facturación total. Una carga que ha tenido como efecto la práctica desaparición del comercio de proximidad o tradicional, y que ha permitido sobrevivir en esas localizaciones solo a grandes franquicias internacionales o establecimientos de baja calidad y valor añadido discutible, como la miríada de tiendas de souvenirs clónicas que viven en exclusiva del turismo o los cientos de restaurantes de tapas de dudosa calidad y a precios excesivos para la población local, que salían adelante gracias a elevados márgenes sobre productos de ínfima calidad, la falta de necesidad de fidelizar a una clientela habitual y, no en pocos casos, a la explotación laboral de un personal contratado en condiciones precarias o directamente irregulares.

En el caso del sector de la restauración, la mayoría de los barceloneses solo pueden expresar estupefacción cuando se sugiere que recolonicen espacios temporalmente perdidos como La Rambla, cuya oferta gastronómica y comercial (con honrosas excepciones) difícilmente convencerá a cualquier nativo en sus cabales, al margen del precio al que se oferte.

La Rambla o la calle Ferran, zona cero del monocultivo de comercios orientados al turismo masivo, presentan una imagen desconocida.

El fenómeno no es barcelonés, aunque en el caso de nuestra ciudad, la estructura urbanística de Ciutat Vella, donde abundan los locales de pequeño tamaño y usos potenciales muy restringidos por la normativa, unido a la explosión de la afluencia turística, ha sometido a grandes tensiones el mercado de alquileres, provocando precios muy elevados en primera línea, una gran abundancia de locales en desuso en segunda línea y un mix comercial que no sirve a las necesidades de la población residente (por otro lado en franca recesión desde hace dos décadas) y que tampoco ofrece una imagen de calidad que encaje con las ambiciones de la marca Barcelona.

No hay más que echar un vistazo a los portales inmobiliarios para ver rebajas que alcanzan el 50% en los precios de los alquileres comerciales del centro

La combinación de estos factores no parece ofrecer muchas opciones: alea jacta est. La bajada drástica e irreversible de los precios de los alquileres comerciales está sobre la mesa. La recuperación del tejido comercial del centro de las ciudades dependerá tanto de la evolución de la situación sanitaria como de la capacidad de los propietarios de locales de adaptarse a la nueva realidad y de la inventiva del sector comercial para encontrar fórmulas sostenibles y menos sensibles a crisis puntuales como la que padecemos. Los precios se ajustarán, solo resta saber en cuánto tiempo y en qué porcentajes.

La Rambla está pendiente de una gran reforma.

Actualmente, no hay más que echar un vistazo a los portales inmobiliarios para ver rebajas que alcanzan el 50% en los precios de los alquileres comerciales del centro. Los precios en el mercado de traspasos de licencias de restauración, cuyo valor era muy elevado debido a las restricciones casi absolutas para obtener nuevas licencias en varias zonas de la ciudad, ha caído en más de un 70% y apenas se registran operaciones. Unas bajadas que, de momento, no han sido suficientes para suscitar una reactivación del mercado, algo lógico dada la incertidumbre del momento.

En esta crisis, la Administración han dejado a la negociación entre las partes (inquilinos y propietarios) la solución al problema, quitándose de encima una patata caliente muy incómoda. En los últimos meses los ya sobrecargados juzgados se están inundando de demandas entre propietarios e inquilinos de locales comerciales que no han llegado a ningún acuerdo sobre el pago de las rentas ante la ausencia de algún marco regulatorio que facilitara esos acuerdos.

En muchos casos, los inquilinos de locales comerciales en apuros han recurrido como estrategia a la figura legal rebus sic stantibus, que permite el incumplimiento de un contrato si las condiciones básicas sobre las que se fundamentaba han cambiado de manera esencial. Un cierre obligatorio decretado por el gobierno se ajusta como un guante a ese supuesto, y al menos sería aplicable a los meses de cierre forzoso de la pasada primavera, puesto que despoja de valor de uso a un bien inmobiliario cuyo alquiler se paga para estar abierto al público.

La hostelería es uno de los sectores más castigados.

Está por ver qué resoluciones adoptan los juzgados y qué jurisprudencia emana de ellas, pero la judicialización planteará también una conflictividad extra a la ya enrevesada situación. Los escasos nuevos contratos comerciales que se firman actualmente ya empiezan a incluir cláusulas que prevén rebajas o condonaciones de rentas en caso de nuevos confinamientos forzosos, y pagos de renta en escalado que prevén importantes bonificaciones durante los primeros años de alquiler.

Posibles soluciones

Una modalidad de alquiler comercial que ya está bastante extendida en los mercados internacionales pero que aún es exótica aquí es el llamado revenue-sharing lease, o alquiler referenciado con los ingresos. Es decir, el importe de alquiler que reciben los propietarios está directamente relacionado con los ingresos del operador. Es una fórmula que aplican de manera habitual empresas como WeWork (que opera seis espacios de coworking en Barcelona) o cadenas de descuento que abren establecimientos en zonas prime del centro de Londres o Nueva York. También es una fórmula extendida en espacios de alquiler en centros comerciales de gran tamaño.

Esta modalidad permite al propietario participar de los beneficios de la empresa a quien alquila la propiedad y alcanzar ingresos superiores a los de un alquiler convencional, y normalmente le permite rescindir el contrato si no se alcanzan unos mínimos previamente pactados. A su vez, permite al operador no asfixiarse económicamente con un contrato de obligado cumplimiento si las condiciones del mercado cambian hasta convertir el alquiler en una carga insostenible. Una fórmula que, por el momento, es difícil de aplicar a operadores pequeños, dadas las dificultades (bien conocidas por las autoridades tributarias) para auditar los ingresos reales en negocios minoristas de pequeño tamaño, y que es recibida con reticencias por unos propietarios acostumbrados a subidas de alquiler constantes en las últimas décadas.

El elefante en la habitación

Por otro lado, la reactivación del tejido comercial se enfrenta a otro elefante en la habitación: la imparable subida del comercio electrónico, que crece a expensas del comercio tradicional, y que ha encontrado terreno abonado en el confinamiento provocado por la pandemia. En febrero se preveía un crecimiento del 12,5% del comercio electrónico en España a lo largo de 2020. Las últimas cifras disponibles hablan de un aumento que ha llegado ya a un estratosférico 67%. En solo unos meses. Y se sabe con certeza que buena parte de los usuarios que han descubierto esa modalidad de compra ya no volverán a sus rutinas anteriores.

Las firmas de lujo resisten en el Passeig de Gràcia, ya que sus establecimientos no son solo un centro de negocio, sino una herramienta para la proyección de la marca.

El consistorio barcelonés ya ha expresado tímidamente algunas ideas para afrontar estos retos, como fomentar el traslado de ciertas actividades desde edificios de oficinas hasta locales a pie de calle, para compensar al menos parcialmente el irreversible vaciado de locales comerciales tradicionales. Cómo incentivar eficazmente ese proceso todavía es una incógnita, pero lo que parece seguro es que esas medidas serán de aplicación lenta, y deberán incluir cambios sustanciales en los planes de usos, singularmente el de Ciutat Vella, estrenado en 2018 y cuya complejidad de aplicación ya había ralentizado mucho la renovación del tejido comercial del distrito.

Al margen de las grandes marcas, que concentrarán su actividad en locales en primera línea e irán cerrando tiendas en ubicaciones secundarias, además de incorporar servicios de apoyo a su actividad digital (servicios click&collect, en los que la compra se hace online y la recogida del producto en tienda física), los negocios independientes se enfrentan a grandes retos. Para muchas librerías independientes en Estados Unidos, por ejemplo, la supervivencia y auge que han vivido en los últimos años frente a la hegemonía de Amazon ha venido de la mano de la diversificación de ingresos, con la creación de actividades culturales complementarias y la instalación de cafeterías dentro de sus establecimientos, una fórmula prácticamente imposible de aplicar en Barcelona debido a la rigidez de la normativa actual, que hace muy difícil obtener licencias para usos mixtos, sobre todo si incluyen alguna actividad análoga a la restauración.

El futuro del tejido comercial de la ciudad está en una encrucijada. Una ciudad plagada de persianas bajadas solo inspira desazón y una sensación ominosa, que no es positiva ni para los residentes ni para los potenciales visitantes futuros

Otra posibilidad de recuperar la vitalidad de las calles es flexibilizar las concesiones de cédulas de habitabilidad para aquellos locales comerciales que no encontrarán usuarios en el sector comercial. Se trata de un proceso complejo, ya que no es aplicable muchos locales comerciales que no cumplen los requisitos de habitabilidad mínimos incluso si se reforman, y que además requiere de una decidida apuesta política para modificar las normativas en vigor. Sin embargo, sería un camino que, de rebote, permitiría aliviar la presión sobre los precios de los alquileres residenciales, al aumentar la oferta de vivienda disponible.

El futuro del tejido comercial de la ciudad está en una encrucijada. Más allá de los efectos directos para quienes viven del sector (15% del PIB de Barcelona y 21,9% del empleo), está en juego la calidad del espacio público y de la vida ciudadana. Una ciudad plagada de persianas bajadas solo inspira desazón y una sensación ominosa, que no es positiva ni para los residentes ni para los potenciales visitantes futuros. Reconstruir una oferta comercial de calidad, sostenible y adaptada al futuro es uno de los grandes retos que plantea la nueva realidad.

CINCO TENDENCIAS PARA SALIR DE LA CRISIS

Cuáles son las posibles recetas para restaurar la salud de un paisaje comercial sano e integrado en las ciudades post pandemia? Estas son algunas de las tendencias que se impondrán inevitablemente en los próximos años:

  1. Vinculación de los alquileres a la facturación real de los negocios (revenue-sharing lease). Bien aplicada, esta fórmula puede ser un win-win para propietarios e inquilinos.
  2. Aparición de actividades asociadas a logística de distribución. Muchos locales comerciales pueden reconvertirse en puntos de recogida de compras realizadas online, lo que aliviará los retos de movilidad provocados por el crecimiento de entregas domiciliarias.
  3. Conversión, donde sea posible, de locales comerciales a pie de calle a usos residenciales o de oficinas.
  4. Aparición de actividades comerciales mixtas, que permitan aumentar el flujo de caja atendiendo a los nuevos usos sociales.
  5. Robotización de establecimientos. Los costes salariales siguen suponiendo un gasto fijo elevado en la gestión de espacios de retail. La reducción de estos costes no es un objetivo nuevo. De hecho, desde principios del siglo XX, la aparición de los autoservicios en establecimientos de alimentación, o los restaurantes de comida rápida en los que se eliminaba el servicio de mesa, siguen esta estela. Pero la digitalización y la robotización pueden llevar este proceso a una dimensión desconocida. Amazon, por ejemplo, ya dispone de supermercados en Estados Unidos que funcionan sin personal dentro de la tienda.
Victoria’s Secret pagaba un alquiler mensual de 937.000 dólares por su buque insignia en Nueva York.

UNA CRISIS QUE AFECTA A LAS GRANDES CAPITALES COMERCIALES

El New York Times citaba hace poco casos como el de Bryant Park Grill & Cafe en pleno centro de Manhattan. Un restaurante perteneciente a una exitosa cadena con más de 20 sucursales en todo Estados Unidos. La caída del turismo, las torres de oficinas vacías y una bajada del 85% en la facturación forzó a los directivos a cerrar definitivamente el establecimiento, y a declarar que no tenían intención de reabrir incluso si la situación sanitaria se normalizaba. El resto de sus restaurantes en otras ciudades del país, aunque con ingresos reducidos, continuaron operando con relativa normalidad. La razón de fondo: se puede hacer el mismo negocio en otras ciudades con un gasto mucho menor. La presión de reputación para estar en la ciudad más cosmopolita del mundo ya no compensaba los costes asociados.

Pasarán muchos años antes de que el comercio viable pueda regresar al centro de Nueva York como antes del Covid-19

No es un caso aislado. Al mismo tiempo, cadenas como J.C. Penney, Kate Spade, Subway o Le Pain Quotidien, Victoria’s Secret o The Gap tomaban decisiones similares. Victoria’s Secret pagaba un alquiler mensual de 937.000 dólares por su tienda estelar en Nueva York, y en la carta de renuncia a su contrato la empresa se dirigía al propietario en estos términos: “Pasarán muchos años antes de que el comercio viable pueda regresar al centro de Nueva York como antes del Covid-19.” Tiendas de Zara, J.C. Penney y Neiman Marcus en el centro de Manhattan se han declarado en bancarrota y no reabrirán sus puertas.

Las Galerías Lafayette, en los Champs-Elysées, han tenido que pedir un préstamo para sobrevivir.

En los Champs-Elysées, una de las calles comerciales más lujosas del mundo, casi un 30% de las tiendas no han reabierto tras la primera ola de la pandemia. Los almacenes de las Galerías Lafayette que se encuentran en la famosa avenida se han visto obligados a pedir un crédito de 1.000 millones de euros para garantizar su supervivencia, e incluso han negociado un crédito adicional con el estado francés para evitar la bancarrota. El futuro no se antoja halagüeño ni siquiera en los centros mundiales del comercio de lujo.

En Barcelona el título de la calle con las rentas más altas se disputa entre el Portal de l’Àngel y el Passeig de Gràcia. Varios operadores de restauración han cerrado sus puertas en este último boulevard en los últimos meses, incapaces de hacer frente a alquileres de hasta 70.000 euros mensuales sin el flujo de clientes habituales. La mayoría de las grandes marcas de lujo resisten, en muchos casos tras negociar rebajas temporales o definitivas de alquileres y gracias a que, para muchas de ellas, su presencia en esta arteria comercial se mide no solo en términos de beneficio económico sino de visibilidad de marca. En muchos casos, mantener una tienda abierta en las calles más caras arroja pérdidas. Incluso antes de la llegada del coronavirus era así, aunque se compensaba asignando esos gastos al capítulo de marketing de la empresa.

DIEZ CAMBIOS TECNOLÓGICOS QUE LLEGARÁN AL COMERCIO

La consultora internacional Coresight Research, especializada en tendencias en el sector retail, destaca estas 10 tendencias en 2020:

  1. Los robots autónomos de distribución en la última milla ganan viabilidad y ya se empiezan a usar en algunas ciudades. Aunque aún están lejos de implantarse masivamente, permitirán mitigar los problemas de tráfico y movilidad urbanos que están empezando a comportar la profusión de servicios de mensajería que acarrea el crecimiento casi exponencial de las entregas a domicilio.
  2. Las leyes de protección de datos requieren una adaptación más consciente y colaborativa por parte de los minoristas, que deben encontrar un equilibrio entre la protección de datos personales y la personalización de productos y servicios.
  3. El crecimiento del e-commerce ya está disparando el uso de robots que prácticamente automatizan el funcionamiento de las naves de distribución. La pérdida de puestos de trabajo poco cualificados en los almacenes logísticos podría compensarse con la aparición de necesidades de personal más cualificado para supervisar y dirigir estos procesos.
  4. El comercio minorista apostará por explotar la mercantilización de los servicios de salud, especialmente aquellos relacionados con el envejecimiento. Sectores como la cosmética, los servicios estéticos, los cuidados paliativos y el wellness (masajes, spas, servicios de asesoramiento nutricional) pueden salir reforzados de la pandemia.
  5. La preocupación por el medio ambiente ofrecerá la oportunidad de ofrecer nuevos productos verdes con alto valor añadido.
  6. Las tecnologías de realidad aumentada continuarán diluyendo la línea entre las experiencias digitales y la compra física.
  7. La llegada de las redes 5G empezará a tener aplicaciones comerciales que llegarán al sector retail.
  8. Las tecnologías de control de voz empezarán a aplicarse a las estrategias de márketing de las marcas.
  9. Los servicios bancarios y los pagos digitales serán integrados rápidamente y crecerán en el peso de la actividad comercial tradicional.
  10. Los avances tecnológicos como la impresión 3-D permitirá una auténtica explosión en las ofertas de productos personalizados.