Es el nuevo dolor de cabeza del mercado inmobiliario y el de muchos bolsillos. El alquiler acumula crecimientos del 49% desde 2013 en Cataluña. Un ritmo de vértigo que ha hecho que se hable de nueva burbuja en el sector del ladrillo, y especialmente en Barcelona, donde vivir de alquiler se ha vuelto prohibitivo para muchas familias. ¿Pero cuáles son los motivos que nos han llevado hasta aquí? ¿Es un problema puramente especulativo? ¿Cuándo tocará techo el precio del alquiler? ¿O regular los precios puede ser la solución? Estas son algunas de las preguntas que sobrevuelan un mercado que parece querer romper todos los récords.
Pero no siempre ha sido así. De hecho no hay que ir muy lejos para encontrar evoluciones negativas de las rentas. Con el estallido de la crisis los precios del alquiler, como los de compra, empezaron a caer. Así, entre 2008 y 2014, la mayoría de los arrendatarios que renegociaron contratos pudieron conseguir rebajas importantes, incluso en las grandes ciudades como Barcelona. Según datos de la Generalitat, desde el inicio de la crisis y hasta 2013, se recogía un descenso medio del 15% en las rentas en la capital catalana y de hasta un 20% en el conjunto de Cataluña.
A partir de 2014 y 2015, y especialmente a partir de 2016, la situación da un vuelco. Además, a diferencia de lo que pasa con el mercado de compra, donde las subidas son tímidas y poco generalizadas, en el caso del alquiler el punto de inflexión es brusco y en Barcelona, en pocos meses, los precios se disparan. Si se miran las siguientes tablas de un informe del portal immobiliari Fotocasa se puede ver con detalle el cambio en las rentas.
Las causas que explican este comportamiento son diversas y mucho más complejas que un simple movimiento especulativo o de impacto de los pisos de alquiler turístico como a veces se ha querido dar.
Vayamos por partes. Empecemos por lo que más se ha movido en la ecuación: la demanda. Esta ha crecido con fuerza en los últimos años. Por un lado, porque mucha de la gente que antes iba directa al mercado de compra ahora ha quedado excluida por la imposibilidad de acceder a una hipoteca. La demanda también ha crecido, en el caso de Barcelona porque la ciudad se ha convertido en un polo de atracción de nuevos residentes foráneos. Emprendedores que vienen interesados por el ecosistema de startups, estudiantes atraídos por sus universidades, extranjeros en busca de buen clima y calidad de vida, etc. Este grupo también es importante y hay que sumarle la oleada de turistas que vienen a la capital catalana y que prefieren alojarse en un apartamento antes que en un hotel.
El impacto de este turismo se ha puesto a menudo como un elemento. La tesis es sencilla: los propietarios sacan más rendimientos del alquiler turístico por días o semanas que con un contrato al uso. Además, el riesgo de encontrarse con un arrendatario moroso también se minimiza con los turistas. En todo caso, y más allá del impacto en barrios de alta concentración, tanto los expertos como la mayoría de estudios apuntan que este fenómeno no sirve como única explicación. El propio Ayuntamiento de Barcelona –que ha abanderado la lucha para frenar las nuevas licencias– daba por bueno un estudio encargado por la patronal de apartamentos turísticos Apartur, y presentado el verano pasado. En él se dejaba constancia de que el número de pisos de uso turístico ilegales se había reducido en un 21% el último año mientras los precios del alquiler seguían subiendo sin freno alguno.
Miramos ahora la oferta. El principal problema aquí es que las cifras son insuficientes para satisfacer una demanda que, como hemos visto, no ha parado de crecer. Y eso a pesar de que algunos estudios muestran que cerca del 40% de las compraventas que se han hecho en el último año en la ciudad de Barcelona eran compras de inversión destinadas al mercado de alquiler. Es una apuesta más que atractiva si se tiene en cuenta que el escenario de tipos bajos ha hecho que tener dinero en el banco sea un mal negocio y, en cambio, la rentabilidad del alquiler en el área de Barcelona puede pasar del 8%. Por eso muchos inversores y ahorradores han visto la oportunidad de sacar un poco de jugo a su dinero con el mercado del alquiler. En todo caso, este movimiento ha sido insuficiente para generar oferta.
Tampoco ha sido suficiente el esfuerzo, o en este caso la falta de esfuerzo, durante muchos años, de las administraciones para aumentar el parque de viviendas de alquiler. Durante demasiado tiempo estas administraciones se concentraron en hacer viviendas protegidas en régimen de compraventa y cuando algunos vieron la necesidad de hacer un cambio hacia el alquiler la crisis dejó sin dinero las arcas públicas. En los últimos años, la fórmula de llegar a acuerdos con los bancos para que estos cedan viviendas vacías al alquiler asequible han ayudado a ganar un poco más de oferta, pero los pisos que quedan ahora en la mochila de los bancos están ubicados en poblaciones donde no hay demanda.
Más allá del desequilibrio evidente entre oferta y demanda, en el mercado de alquiler ha incidido también, y con mucha fuerza, el impacto de la reforma aprobada por el Partido Popular en 2013, que tuvo como principal elemento la reducción de cinco a tres años de la duración de los contratos así como la eliminación de la prórroga de dos años. Las primeras renovaciones de aquella primera serie de contratos a 3 años coincidieron justamente con un mercado al alza, y añadieron una presión extra.
Otro problema del mercado de alquiler en Cataluña y Barcelona y que lo diferencia de lo que pasa en otras grandes ciudades europeas, es el perfil de la propiedad. Mientras que en ciudades como París o Berlín la mayoría del parque de alquiler está en manos de empresas y gestoras profesionales, aquí la propiedad sigue muy atomizada y el grueso de los pisos está en manos de particulares. Eso también juega en contra de la contención de los precios y a favor de las actitudes más especulativas.
La suma de todos estos elementos ha hecho que hoy los desahucios asociados al alquiler superen ya los de impago de hipotecas. La incapacidad para asumir las rentas actuales por buena parte de la población se ha convertido en uno de los principales problemas sociales. Por eso también los políticos han empezado a introducir el precio del alquiler entre sus prioridades en la agenda. Uno de los primeros que intentaron solucionarlo fue el gobierno catalán. El anterior ejecutivo sacó adelante, con retraso y menos intensidad de lo que en un principio se había propuesto, un índice de referencia de precios para los municipios con mayor demanda. La medida, que como muchas otras ha quedado en un muy segundo plano ante la situación política, pretendía parar los incrementos desorbitados de precios dando mayor visibilidad y transparencia al mercado. Pero un año después de su puesta en marcha el efecto ha sido más bien nulo. Por su parte, el Congreso de los Diputados aprobó hace pocos días una iniciativa para facilitar la salida de los arrendatarios que no pagan cuando se trata de pisos propiedad de particulares. Se busca así ofrecer una mayor seguridad jurídica y animar además a propietarios a poner sus pisos en el mercado del alquiler. Todavía, sin embargo, es pronto para saber si eso tendrá algún efecto realmente positivo sobre la oferta.
Lo que ha rechazado el Congreso es alargar de nuevo los contratos a cinco años, una de las medidas más reclamadas no solo por los arrendatarios sino por buena parte del sector profesional, como elemento para generar mayor estabilidad en el mercado.
Algunos expertos creen que el alquiler ya ha tocado techo y que en los próximos meses se verá cómo su crecimiento se enfría porque básicamente la demanda ya no puede asumir más subidas. Este 2018 será clave para ver la evolución. De momento, sin embargo, la fotografía del sector sigue siendo la de inquilinos haciendo las maletas por la imposibilidad de afrontar los incrementos de rentas.