El 30% de nada

Una de las regulaciones que más ha contribuido a que el problema se desboque, ha sido la medida que obliga a propietarios y promotores a destinar el 30% de la edificabilidad a vivienda social en caso de cambio de uso, obra nueva o rehabilitación. Es conocido que de las 2000 viviendas prometidas por los partidos políticos que aprobaron la medida se han construido apenas 50, y además ha provocado el deterioro acelerado del parque de viviendas de la ciudad al no producirse rehabilitaciones integrales ni cambios de uso. Estamos sin duda ante una de las medidas más ineficaces que se recuerdan.

Pero la gran pregunta es: ¿Porque ha sucedido esto? La respuesta es clara y sencilla: porque se ha regulado a espaldas al sector privado, que es por cierto quien tiene la potestad y la capacidad real de construir viviendas a gran escala en nuestra ciudad, o dicho de otra manera, el sector privado es el único que tiene la llave de la solución al gran problema.

Ante esta situación se han intentado elaborar desde el ámbito público diferentes propuestas para suavizar la medida del 30 % con la promesa de solucionar la inactividad constructora de vivienda en Barcelona, estas supuestas propuestas tampoco han logrado reunir ningún consenso político y ha quedado en nada.

Pero si hubiera una intención y motivación real de solucionar el gran problema: ¿Que deberían cumplir estas nuevas medidas para garantizar el éxito y lograr que se recupere la actividad constructora en Barcelona?

En primer lugar, debemos aclarar aquí que el principal problema del 30% de VPO es el impacto económico negativo que tiene la limitación en los precios de venta o alquileres de la vivienda protegida en los números del promotor. Este ha sido el motivo principal que ha provocado una nula ejecución de nuevos proyectos en Barcelona.

Si en lugar del 30%, la obligatoriedad de la reserva de vivienda protegida fuera del 10-15 % (en función de las ubicaciones concretas), el cambio que esto supondría sería muy significativo. En este rango del 10-15% los números y márgenes de los promotores se harían mínimamente viables y asistiríamos ahora sí, a un incremento notable y acelerado de generación de nueva vivienda en Barcelona.

Otro aspecto calve que debería contemplar cualquier medida con vocación de activar realmente la oferta, sería la posibilidad de monetizar el coste de la reserva de la vivienda protegida, como si fuera un impuesto más, es decir que el 10-15% de reserva fuera pagada al ayuntamiento de manera que estos importes financiaran al Ayuntamiento (o empresas publico privadas) la construcción de los edificios de Vivienda protegida de la ciudad. Con estas dos medidas claves se generaría una nueva dinámica que sí lograría incrementar notablemente la oferta de vivienda en Barcelona.

En apenas 2 años nos daríamos cuenta de que tendríamos el 15% de “mucho” en lugar del 30% de nada. Mientras esto no suceda los promotores seguirán invirtiendo en otros usos y lugares.

Recordemos que el sector privado es como el agua, una fuerza colosal a la que si le cierras el paso encuentra otro camino, si se lo bloqueas de nuevo encontrará otro más y si lo bloqueas por completo desaparecerá para aparecer unos kilómetros más abajo, en otro lugar y otro entorno.

Lo recomendable no es enfrentarse a esta fuerza, sino utilizarla inteligentemente para lograr que trabaje en beneficio de todos. Para ello solo hay que escuchar.