En Barcelona ya no basta con cumplir con la reserva del 30% de vivienda protegida: ahora, además, el Ayuntamiento está comprando los pisos resultantes de esa obligación. Cuando algunos promotores por fin empezaban a encontrar la manera de encajar (con esfuerzo, números y paciencia infinita) la famosa HPO dentro de promociones privadas, aparece un nuevo giro de guión: la Administración entra en escena y adquiere ese producto, fruto de las pocas promociones que se están haciendo en Barcelona bajo la aplicación del 30% y del que deberían beneficiarse las familias que están esperando para acceder a una vivienda. Y lo hace compitiendo con ventaja y prioridad, quitando oportunidades reales de compra a familias barcelonesas y convirtiendo lo que debía ser una “fórmula mixta” en un modelo que añade incertidumbre y pone en riesgo la viabilidad de la operación.
El 30% se aprobó, al menos en teoría, para generar vivienda protegida dentro de la obra nueva en la ciudad. Es decir: para que ciudadanos de Barcelona con ingresos medios, que no pueden competir en el mercado libre, tuvieran una oportunidad real de acceder a una vivienda en propiedad. Pero si esos pisos acaban en manos del Ayuntamiento, el mecanismo pierde parte de su sentido: se reduce aún más la escasa oferta de compra protegida disponible para familias.
"Para el promotor implica menos rentabilidad, más complejidad de gestión, mayores dificultades de financiación y un equilibrio comercial milimétrico"Además, el 30% ya era, por sí solo, un encaje extremadamente delicado. Para el promotor implica menos rentabilidad, más complejidad de gestión, mayores dificultades de financiación y un equilibrio comercial milimétrico. La venta del resto de viviendas tiene que compensar esa reserva obligatoria, y eso exige estabilidad, previsibilidad, seguridad jurídica y sentido común en todo lo que rodea a la promoción.
Por eso es importante subrayar una diferencia que muchos pasan por alto: el promotor no podía elegir a quién se vendía la HPO, porque se adjudica por sorteo entre quienes cumplen requisitos. Pero no es lo mismo que la vivienda protegida termine en manos de un comprador que cumple condiciones y que, en la práctica, suele corresponder a un perfil de clase media propietaria, alineado con el resto de los copropietarios, a que sea el Ayuntamiento quien la compre para destinarla a alquiler social, con perfiles y rotaciones que nadie puede anticipar.
Esta diferencia no es ideológica, es práctica. Una promoción mixta en la que conviven viviendas libres y protegidas puede funcionar si existe estabilidad comunitaria. Pero cuando parte del edificio pasa a estar gestionado por la Administración como alquiler social, la dinámica cambia: se introduce un factor de incertidumbre que afecta tanto a la convivencia como a la percepción de valor del conjunto.
Y eso tiene una consecuencia directa: puede afectar a la comercialización del resto de viviendas, que es precisamente la parte que permite sostener económicamente el proyecto. Si el comprador de vivienda libre percibe que la promoción será menos estable o más difícil de gestionar, el interés se enfría. Y si se vende peor o más lento, el promotor no solo pierde capacidad de compensar el 30%: puede llegar a replantearse si tiene sentido iniciar nuevos proyectos en Barcelona.
"La solución no puede ser retirar del mercado los pocos pisos protegidos de compra que genera el 30%"En paralelo, el debate del 30% vuelve a tensarse también en el plano político y de datos: Junts ha acusado al alcalde Jaume Collboni de mantener la reforma “encallada” y de haber “engañado al sector”, asegurando que no la aprobará por miedo al coste electoral. Al mismo tiempo, los últimos indicadores apuntan a un mercado todavía más frenado, con una caída del 39% en la vivienda visada en Barcelona durante 2025, una cifra que alimenta la sensación de que la medida, tal como está planteada y gestionada, está generando más incertidumbre que vivienda nueva.
Barcelona necesita vivienda social, sin duda. Pero la solución no puede ser retirar del mercado los pocos pisos protegidos de compra que genera el 30%. La vivienda pública debe impulsarse a gran escala con suelo, planificación, promoción y colaboración público-privada real. Si el mensaje al promotor es que cumplir el 30% no basta y que, además, se le añade más incertidumbre, el efecto final será menos obra nueva, menos oferta y un problema todavía mayor.