A Barcelona, la demanda d’oficines no únicament se centra en superfícies al districte del 22@ o al nou barri de la Marina, a la Zona Franca, perquè no totes les empreses necessiten grans espais de treball, i menys ara que el teletreball s’ha imposat a moltes companyies. Les xifres del segment ho deixen clar: en els propers tres anys sortiran al mercat 100.000 metres quadrats als barris més cèntrics de la ciutat, que segueixen sent atractius per al teixit empresarial, segons dades de la consultora immobiliària CBRE.
Aquesta xifra evidencia que hi ha una demanda latent d’empreses que tradicionalment volen ubicar-se al centre de la ciutat perquè “el major nombre d’operacions que es tanquen al segment d’oficines durant tot l’any corresponen a espais d’entre 500 metres quadrats i 1.000 metres quadrats”, explica Manel de Bes, director del departament d’oficines de la immobiliària Forcadell. El tècnic explica que “aquest tipus de demanda és el que més sovinteja a Barcelona, tot i que les operacions que reserven grans volums d’espai al 22@ tenen més ressò, si més no mediàtic”.
El sector veu amb optimisme les prospeccions del mercat, després de la davallada que es venia registrant des del 2017 i que es va trencar l’any passat amb la incorporació de 12.000 metres quadrats d’espais de treball disponibles, una xifra que no es registrava des de 2015. Gran part d’aquestes superfícies es troben al que es coneix com Central Business District, l’àrea de negocis per excel·lència del centre de la ciutat limitada pels eixos de l’Avinguda Diagonal i el Passeig de Gràcia.
En línia amb una demanda creixent gràcies a la recuperació econòmica i a la irrupció en moltes empreses del teletreball i les jornades laborals híbrides (presencials i a distancia), en l’actualitat hi ha 30.000 metres quadrats d’oficines en construcció, dels quals uns 25.000 metres quadrats es comercialitzaran aquest mateix any.
En projectes pendents d’iniciar, es comptabilitzen 17.000 metres quadrats més, que poden estar enllestits en els dos propers anys. Mentre que, el 2024, estaria acabada l’obra de rehabilitació integral de l’edifici Estel —l’antiga seu de Telefònica a l’Avinguda de Roma, dissenyada per l’arquitecte Francesc Mitjans—, on la gestora d’inversions immobiliàries alemanya Freo, en aliança amb el fons Bain Capital —propietari de la immobiliària Habitat—, llançarà una promoció de 47.000 metres quadrats d’oficines. A més, les instal·lacions inclouran un auditori, sales de juntes, gimnàs, sales esportives i d’entreteniment, a més d’altres serveis addicionals, i l’edifici inclourà dues terrasses al terrat i àrees comercials i per a la restauració a peu de carrer.
Una dècada fluctuant
Lindy Garber, directora de Advisory & Leasing Oficinas de CBRE Barcelona explica que el segment de les oficines més cèntriques ha passat per diferents etapes en l’última dècada i que ara la relació entre l’oferta i la demanda està en un dels millors moments.
Segons la responsable de CBRE, el 2010, el mercat de la zona centre va lliurar poc més de 11.000 metres quadrats i les superfícies disponibles van anar baixant fins a recuperar-se el 2015, amb 11.800 metres quadrats. “Però aquest nivell no es va sostenir i va caure fins als 1.500 metres disponibles el 2017”, perquè en els anys precedents es van destruir al voltant de 75.000 metres quadrats d’oficines. La causa d’aquest descens va ser que el sector constructor va apostar per destinar el sol o els edificis lliures a promocions immobiliàries amb altres usos: el residencial i sobretot l’hoteler davant la possible moratòria municipal en la concessió de només llicències, que finalment es va aplicar el 2015. D’aleshores ençà, la disponibilitat d’espais de treball s’ha situat en una mitjana d’uns 1.5000 metres quadrats anuals.
Les preferències dels promotors per destinar espais a altres usos va destruir 75.000 m2 d’oficines
A diferencia de les zones en desenvolupament, les promocions que es troben al centre de la ciutat són, generalment, projectes de rehabilitació que aprofiten la sortida d’alguns llogaters per procedir a una reforma integral i adequar l’edifici a les noves certificacions, especialment les de sostenibilitat. El director d’oficines de Forcadell, Manel de Bes, manifesta que on no hi ha canvis és en l’origen de les inversions: el 60% són de promotors internacionals i el 40% locals.
Les rendes de la zona centre estan entre els 29 euros de l’àrea prime —l’Avinguda Diagonal entre Francesc Macià i la Plaça Pius XII— i els 22 euros per metre quadrat al mes. Tot i així, hi ha un ventall molt ampli de preus per les diferents tipologies d’edificis, amb un clar interès per part dels operadors immobiliaris d’espais flexibles d’obrir més oficines al centre de la ciutat, ja que és una zona cada vegada més atractiva per a les empreses.
Properes promocions
Entre les promocions que ja s’han iniciat es troba l’edifici de la seu corporativa de la immobiliària Colonial al número 532 de l’Avinguda Diagonal, entre els carrers Tuset i Aribau, que ha alliberat sis de les vuit plantes, amb una superfície d’uns 1.200 metres quadrats per planta. Un dels primers llogaters és Utopicus, especialitzada en espais de treball flexibles, que obrirà el seu sisè coworking, a la segona planta d’aquest edifici.
A Sarrià, Meridia Capital ha iniciat la comercialització de l’edifici d’oficines Upper Sarrià, de 4.000 metres quadrats. L’immoble, al Carrer Osi, en la seva confluència amb el Carrer Santa Amèlia, comptarà també amb espais col·laboratius.
Per a finals d’aquest any, es preveu l’entrega de l’edifici d’oficines que Catella Real Estate està rehabilitant a la Via Augusta, al número 123, a tocar de la Plaça Molina, en l’immoble que durant anys va albergar la seu de l’Institut d’Estudis Nord-americans, a Barcelona. Tindrà nou plantes d’oficines, amb una superfície total per llogar de 3.902 metres quadrats i 781 metres quadrats de terrassa. Es respectarà la façana i el disseny original de l’arquitecte José María Bosch Aymerich.
També hi ha superfícies disponibles a altres edificis més consolidats com el de Merlin Properties a l’Avinguda Diagonal 605, que ha estat remodelat en part després del trasllat d’Everis, el seu principal llogater, al 22@. L’immoble té prop de 14.000 metres quadrats i alberga també oficines de Levi Strauss i Credit Suisse. Cada una de les plantes lliures té 1.528 metres quadrats de superfície, que es poden subdividir en sis mòduls.
D’altra banda, després d’una reordenació per ampliar les zones comunes i modernitzar les oficines, l’edifici Garden, seu corporativa del grup editorial Planeta té uns 3.000 metres quadrats disponibles. L’emblemàtic edifici d’oficines, a l’Avinguda Diagonal 662, té 28.000 metres quadrats repartits en sis plantes, més 3.200 m2 de zones verdes, ara disposa d’un nou lobby més ampli amb doble alçada, un working lounge, una cafeteria amb terrassa exterior i zona enjardinada, vestuaris i zona fitness, espais retail i un auditori.
Entregues previstes fins al 2024
Per als dos propers any, de forma esglaonada, s’espera que Zurich posi al mercat tres dels edificis que va adquirir a la Generalitat de Catalunya. En total serien uns 14.000 metres quadrats, a la dreta de l’Eixample, en concret, uns 6.000 m2 a la Gran Via amb carrer Bruc; i dos edificis de 4.000 m2 cadascun als carrers Ausias Marc i Casp.
Per al 2024, per tancar la zona prime, just al llindar de la plaça Francesc Macià, es troba l’actiu que havia estat els magatzems de El Corte Inglés que, ara en mans de Mersan Asset management s’està transformant també en un edifici d’oficines. De la superfície total de 32.000 metres quadrats, el nou projecte n’habilitarà uns 20.000 per a oficines, distribuïts en sis plantes, i hi haurà 2.500 metres per a altres usos.
Una altra promoció per a d’aquí a dos anys serà la Torre Sabadell. Ara propietat de Hines, que està procedint a la reforma integral de l’immoble per adaptar-lo als nous estàndards de sostenibilitat.
