Sigui per la incertesa que s’ha apoderat de l’economia mundial en el que portem d’any o sigui perquè els nous hàbits de treball s’estan consolidant majoritàriament després de dos anys influenciats per la pandèmia, el cert és que les corporacions empresarials afronten la gestió de les oficines de forma molt diferent per adaptar-se als nous temps.
La flexibilitat és el terme clau en tot aquest procés. En les jornades, els horaris, la presencialitat i, en conseqüència, en l’espai de treball. Això no només modifica internament els edificis corporatius, sinó també l’oferta immobiliària, amb l’increment de l’anomenat mercat flex, el que agrupa els espais de coworking i les àrees de treball diverses que es poden arrendar en condicions menys rígides que les oficines tradicionals.
Tant és així que, un cop l’economia ha tornat a una certa normalitat, les empreses i els professionals autònoms han reactivat la demanda en aquest segment immobiliari, en especial a les grans urbs com Barcelona, segons determina el darrer informe del mercat flex a Europa, que elabora periòdicament CBRE, firma internacional en consultoria i serveis immobiliaris.
La capital catalana ha registrat en el primer trimestre d’aquest any una contractació d’espais de treball flexible de fins a 7.155 metres quadrats, una xifra que la posiciona com la tercera ciutat a Europa pel volum de les operacions.
El nivell de reserva d’espai situa Barcelona per darrere de Madrid —on s’han contractat uns 9.500 metres quadrats entre gener i març— i a molta distància de la capital més demandada, París, on la reserva s’ha elevat a 22.200 metres quadrats.
No obstant, Barcelona s’anota un increment relatiu més significatiu ja que el volum de metres quadrats llogats representa un 34,55% sobre el total contractat al llarg de tot l’any anterior, 20.706 metres quadrats. “Gran part de l’expansió de l’any passat ha estat pel creixement de l’associació Tech Barcelona que ha estat responsable de gairebé la meitat de l’espai flexible que s’ha ocupat (take-up)”, segons argumenta a The New Barcelona Post el director d’EMEA Flex Brokerage Lead CBRE, Jesse Derkx. Per la seva banda, a Madrid l’any passat es van reservar encara no 19.000 metres quadrats i a Paris en van ser poc més de 61.000.
“Barcelona i Madrid ara estan entre les ciutats on més expansió detectem”, argumenta Derkx. L’expert exposa que, si bé el top-3 sempre ha estat per a ciutats més consolidades com Londres, Amsterdam i París, recentment les tornes han canviat i, a més de Barcelona i Madrid, hi ha hagut també un increment molt fort a ciutats com Varsòvia, Rotterdam i Brussel·les.
L’informe de CBRE situa els nivells de contractació en el que portem d’any en cotes similars a les dels anys 2017 i 2018, però allunyats de la gran demanda registrada el 2019. Malgrat tot, les previsions del sector són favorables: “Creiem que tornarem a veure alts nivells de transaccions d’aquest tipus. Els centres flex a Barcelona i Madrid tenen una ocupació mitjana de 82% i cada trimestre es transaccionen més llocs que el trimestre anterior. Gairebé tots els operadors estan a la recerca d’expansió, com demostra que des de CBRE ja hem assistit a plans de crexiement en diverses parts d’Espanya aquest any”, concreta Derkx.
“Gran part de l’expansió de l’any passat ha estat pel creixement de l’associació Tech Barcelona”, assegura l’expert immobiliari Jesse Derkx
La demanda també mostra l’interès i l’adaptació del mercat laboral de Barcelona per afrontar les noves tendències. El segment immobiliari flex està molt més ben posicionat a la ciutat que en altres capitals europees i té una penetració en el conjunt del sector del 2,9%, mentre que a Madrid és de l’1,7% i a París de l’1,2%. De fet, la capital catalana s’apropa a les mitjanes de urbs més evolucionades com Amsterdam —on els espais adaptables i sovint amb serveis compartits representen un 4,6%— o Londres —amb un 5,9%— i Brussel·les —amb un 3,3%—.
Tenint en compte aquests percentatges, queda clar pel consultor immobiliari que Barcelona i Madrid tenen molt de marge de creixement tenint en compte la penetració en mercats més madurs com Londres i Amsterdam, però Derkx puntualitza que “si bé percentualment hi ha més oferta flex a Barcelona, en números absoluts Madrid passa per davant”.
Nous models de negoci i menys costos
Els experts de CBRE apunten, entre les raons per l’èxit d’acomodar-se al nou mercat laboral, a l’aparició de sinergies entre operadors i propietaris, als nous models de negoci o a l’ús d’espais flexibles com a estratègia de les companyies per entrar a nous mercats.
L’informe de la consultora determina que la flexibilitat en el lloc de treball, en la seva accepció més àmplia, continua entenent-se com una de les principals oportunitats per a les empreses. Segons el seu estudi EMEA Office Occupier Sentiment Survey, el 57% dels llogaters d’oficines considera que les seves àrees de treball tindran entre un 11% i 50% d’espai flex els propers dos anys.
Això es deu a que els llogaters veuen en aquesta fórmula una via per reduir el cost en rendes immobiliàries, diu el 39% dels enquestats per la consultora. D’aquí també que cada vegada més l’edificació d’oficines s’estigui dissenyant amb nous requeriments, com ara els espais i els serveis compartits per a diferents empreses.
El 57% dels llogaters d’oficines considera que les seves àrees de treball tindran entre un 11% i 50% d’espai flex els propers dos anys
L’últim informe de CBRE fixe que en el primer trimestre d’aquest any les rendes que es paguen a Barcelona per un coworking o un espai de treball de lloguer se situen a la part baixa, comparades a les de la resta de urbs europees. Així, prenen de referència el preu mensual per a llogar un escriptori —mesura estàndard per aquest segment d’activitat immobiliària—, a la capital catalana s’han pagat entre 370 euros i 530 euros, mentre que a Madrid la forquilla és una mica més elevada, de 400 a 650 euros.
Jesse Derkx manifesta que les dues ciutats han tingut una certa guerra de preus per tornar a omplir els centres de treball flexible després de la covid i “estem veient que els preus s’han recuperat, però a Madrid el preu per escriptori sempre ha estat una mica més alt”. Això té a veure, segons aquest expert, amb la renda prime a Madrid, que també és més alta i, per tant, “operar un espai flex a Madrid sempre és més car que a Barcelona”.
En comparació, la ciutat més cara segueix sent Londres, amb rendes que oscil·len entre els 800 i 1.300 euros; París, amb preus de 700 a 1.000 euros; i Milan, Munich i Amsterdam també passant per davant de les capitals espanyoles.
En línia amb la demanda global d’oficines
Les consultores immobiliàries denoten, no obstant, que també hi ha companyies que opten pel lloguer tradicional d’oficines que els permet tenir uns espais de treball propis, tot i que sovint es dissenyen en base a fórmules com el hot desking. Segons la consultora BNP Paribas Real Estate, les perspectives per als propers mesos del mercat d’oficines de Barcelona i la seva corona metropolitana continuaran el ritme positiu amb un marcat dinamisme.
Amb dades de BNP Paribas Real Estate, la contractació d’oficines a Barcelona el 2022 podria situar-se en nivells d’entre 330.000 metres quadrats i els 350.000 metres quadrats, cosa que suposaria un increment anual del 6% aproximadament.
Les perspectives per als propers mesos del mercat d’oficines de Barcelona i la seva corona metropolitana continuaran el ritme positiu amb un marcat dinamisme
Només en el segon trimestre d’aquest any, a Barcelona xifra de contractació registrada s’ha elevat a 84.312 euros i la superfície mitjana contractada se situa en 1.198 metres quadrats, sent el 22@ l’àrea que ha absorbit gairebé la meitat de la contractació, amb el 40% del total d’operacions signades.
Pel que queda de 2022, les previsions apunten a què es lliuraran al voltant de 280.000 metres quadrats d’oficines, el 85% a la zona de 22@ i la resta a l’entorn de la Zona Franca, les dues àrees urbanístiques en ple desenvolupament immobiliari de la ciutat.
A més, segons la consultora s’espera que en el segon semestre de l’any s’entreguin diversos edificis rehabilitats a la zona centre de la ciutat que incorporaran oferta immobiliària amb les últimes qualitats i certificacions de sostenibilitat.
